Buenas tardes, explico mi caso: Vivo en una casa adosada la cual las terrazas están juntas a la de los vecinos y los patios también separados por medianeras. En mi patio el vecino colindante esta su patio a unos 5 o 6 metros más bajo, pero tiene una terraza en la cual se asoma y ve mi patio. Pues bien, en 2010 decidí techar el patio y encima construí una habitación, pero lo que estaba abierto lateral del patio en la medianera quise poner ventanas, ya estaba abierto cuando era patio, solo quise poner ventana, pues el vecino me dijo que lo cerrara entero, y por no tener problemas lo cerre. El problema es que me ha dejado sin luz ni ventilación en la cocina y en lo que era patio que ahora es salita. Ahora en 2016 he decidido abrir las ventanas, porque ha prescrito la construcción y no creo que pase nada, donde quiero poner la ventana era antes abierto y las pondría en alto pues su patio queda 5 metros por debajo o sea no hay invadida intimidad y eso como ya indique era patio y estaba abierto. Mi consulta es que quiero poner ventanas para que tenga luz y ventilación en la cocina pues antes era patio y al tener luz y ventilación podría registrar en catastro y en el registro los metros construidos de salita antes era el patio más la habitación de encima construida. Que debo hacer?? Muchísimas gracias un saludo.
¿Cómo registrar metros ilegales prescritos en catastro y registro?
Buenas tardes, explico mi caso: Vivo en una casa adosada la cual las terrazas están juntas a la de los vecinos y los patios también separados por medianeras. En mi patio el vecino colindante esta su patio a unos 5 o 6 metros más bajo, pero tiene una terraza en la cual se asoma y ve mi patio. Pues bien, en 2010 decidí techar el patio y encima construí una habitación, pero lo que estaba abierto lateral del patio en la medianera quise poner ventanas, ya estaba abierto cuando era patio, solo quise poner ventana, pues el vecino me dijo que lo cerrara entero, y por no tener problemas lo cerre. El problema es que me ha dejado sin luz ni ventilación en la cocina y en lo que era patio que ahora es salita. Ahora en 2016 he decidido abrir las ventanas, porque ha prescrito la construcción y no creo que pase nada, donde quiero poner la ventana era antes abierto y las pondría en alto pues su patio queda 5 metros por debajo o sea no hay invadida intimidad y eso como ya indique era patio y estaba abierto. Mi consulta es que quiero poner ventanas para que tenga luz y ventilación en la cocina pues antes era patio y al tener luz y ventilación podría registrar en catastro y en el registro los metros construidos de salita antes era el patio más la habitación de encima construida. Que debo hacer?? Muchísimas gracias un saludo.
2 Respuestas
Buenos días Pablo.
No es tan sencillo y la prescripción de la construcción no la veo clara... perdone tal como lo voy a expresar, pero tanto su vecino como usted lo han hecho mal... subir muros, cerrar espacios y ganar metros a las viviendas, no se puede hacer de buenas a primeras simplemente con el consentimiento del vecino en plan "no pasa nada", imagine que mañana uno de los dos vende la vivienda y lo que uno consiente, el comprador detecta que no es legal... y procede a demandar, es más... el acuerdo entre vecinos seria como que dos amigos cojan un coche y se pongan de acuerdo para ir de un punto A a un punto B a 200 km/h, si les para la Guardia Civil ¿cual es el argumento para justificar la hazaña?, ¿el acuerdo entre ambos?... de nada sirve si hay leyes y normativas por encima de los acuerdos particulares.
El acuerdo no está por encima del cumplimiento de las normativas y ordenanzas municipales y la prescripción administrativa de 2010 a 2016 no es tal si usted no puede demostrarle fehacientemente a la Administración que han pasado esos años... si no tiene factura o contrato de las obras a nivel administrativo la obra que usted ha hecho, por lo general, no existe hasta que la Adminsitración tiene constancia de su existencia y se lo comunica al particular de manera fehaciente, en ese momento es cunado comienza a contar el plazo de prescripción (de manera genérica, hay salvedades, pero lo explico de manera genérica).
En cuanto a legalizar aperturas de huecos / ventanas en muros y distancias mínimas hay que regirse por las normas urbanísticas que determinen esos parámetros, dimensiones máximas, distancias mínimas a otros muros y propiedades, etc... pues el que una estancia se haya quedado sin ventilación por una obra no legalizada, no es problema de la Administración, ni de la legislación municipal o supramunicipal... es problema de aquel que lo ha hecho fuera de dicha legislación. Si las ordenanzas municipales no determinan distancias mínimas, el Código Civil si determina esas distancias mínimas en los denominados derechos reales de luces y vistas.
En cuanto a legalizar la superficie ganada en Catastro, se debe hacer mediante un proyecto técnico que justifique, ajuste y encaje normativamente esa superficie en las ordenanzas municipales y demás normativa local, autonómica y nacional, es decir, básicamente, si hay edificabilidad disponible de conformidad con el Plan General de Ordenación Urbana para ganar esos metros. Si no hay margen se trata de una infracción urbanística... Catastro tarde o temprano "se dará cuenta", mediante fotografía aérea y drones, de manera periódica revisa todas las poblaciones y cuando encuentra construcciones ilegales, piscinas, porches, cerramientos, etc... procede a requerir al responsable de la ordenación del territorio, al Ayuntamiento de turno, para que éste a su vez requiera al sujeto obligado a la conservación y mantenimiento de los inmuebles, al propietario, para que proceda a la regularización normativa de aquello que está fuera de normativa... volvemos al proyecto técnico y, si no puede hacer dicha regularización bien haya suerte de posible amnistía catastral o se abrirá el procedimiento sancionador por infracción en materia de disciplina urbanística que puede acabar con orden de demolición / ejecución subsidiaria.
Gracias. Un saludo.
Buenas, primero debe de contactar con un arquitecto, que reflejará los cambios realizados en un plano midiendo las superficies y además certificará la antigüedad de la construcción etc...Luego con eso acudir a un notario para modificar la escritura de la casa añadiendo las modificaciones, y con la escritura nueva acudir al registro de la propiedad, y finalmente a catastro.
Si la infracción urbanística ha prescrito podrá inscribir en el registro dicha modificación, el notario le solicitará, seguramente un certificado del ayuntamiento que demuestre que no hay abierto ningún expediente sancionador.
Para abrir los huecos necesitará licencia de obras y ver si es posible por normativa, el arquitecto le podrá asesorar sobre eso.
Si está por la zona del sureste podemos estudiar su caso.
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