Reconstruir edificio residencial

Buenos días Alberto,

Es difícil aproximar un precio pero le comentaremos los principales puntos a tener en cuenta a la hora de construir el edificio:

- Construcción.- Los precios son muy variables atendiendo a la geometría, edificios existentes, materiales, cimentación y situación de la obra. El derribo estaría sobre unos 100€/m2 y la nueva construcción sobre 900-1000€/m2 para hacerse una idea general. Los precios en la construcción no suelen incluir el IVA que en el caso de ser autopromotor sería del 10%.

- Técnicos.- Necesitará arquitecto, aparejador, topógrafo. El arquitecto redactará el proyecto técnico para la obtención de la licencia y el proyecto ejecutivo para la construcción de las viviendas. El aparejador hará el control de calidad y será el director de ejecución de la obra. Necesitará un topógrafo para redactar un plano con las medidas exactas del solar, instalaciones públicas, acera, etc. Los honorarios profesionales son libres pero una precio de referencia de toda la parte técnica sería sobre un 15% del precio de la obra. El IVA a añadir también sería del 21%.

- Impuestos del Ayuntamiento.- Deberá pagar las tasas de licencia de obras mayores y el Impuesto de construcciones y obras. Además deberá ingresar una serie de fianzas -residuos, vía pública, etc- que le serán devueltas al final de la obra. Las tasas varían según los municipios y ayuntamientos, sobre un 5-7% del coste de la obra. Al ser impuestos no lleva repercutido IVA.

Existen más puntos con pequeños costes asociados pero estos creemos que son los más importantes y le ayudarán a hacer una buena previsión económica de su proyecto.

Si lo desea puede contactar con nosotros y le ayudaremos en todo lo que esté en nuestra mano. Esperamos haber sido de ayuda. Un saludo.

Muchísimas gracias a los tres, me habeis ayudado mucho. Soy promotor desde hace 22 años pero nunca me ha tocado una obra en el casco histórico, solo en bloque en urbanizaciones nuevas y unifamiliares.La verdad es que da un poco de miedo ya que una de las casas colindantes no tiene muy buena pinta y seguro que la estructura es de madera.Con los precios que me habeis dado,(Mi aparejador calculaba que unos 800 €/m2), me corroborais que con los actuales precios de venta, tengo que apretar un poco a los propietarios en la repercusión, ya que el margen es justillo, y cualquier incidencia, que creo facil en este tipo de obra, da al traste con ese margen.

Muchas gracias.

Buenos días Alberto.

A las impecables anotaciones de David, añadiría que en el marco actual normativo el edificio se va a tener que proyectar y reconstruir con parámetros de nuevo Código Técnico de la Edificación, teniendo especial cuidado en los aislamientos y condiciones de la envolvente térmica, equipos e instalaciones, puede que cueste un poquito más de lo previsto, pero tienen ustedes una oportunidad inmejorable de acometer una rehabilitación energética que ya no solo les suponga un ahorro en consumos energéticos, si no que además pase a ser un ejemplo a seguir en el camino que se está comenzando a marcar tímidamente en este sentido y además aunque pocas ayudas, algunas hay para poder acometer proyectos en este sentido.

Gracias por su atención y sin otro particular reciba un cordial saludo.

Un m2 en calidades medias en obra de promotor, puede estar en torno a 700/1000€/m2 de construcción, si quieres calidades como para VPO, rondarían los 500/600€/m2. A esto hay que añadir el coste de proyectos y direcciones de obra ( suelen cobrar entre un 5% y un 8%), así como el plan de seguridad y el derribo del edificio, con su retirada de escombros selectiva, para lo cual habría que ver el estado de las edificaciones colindantes, los accesos a la edificación, si se puede derribar de forma mecanica o por el contrario se ha de realizar manualmente, etc.

Espero haberte ayudado, en cualquier caso, si estas interesado en acometer esta obra, puedes ponerte en contacto con nosotros.