Hola, voy a reparar la terraza de mi vivienda que es comunitaria. La comunidad se hace cargo de la impermeabilización y yo de cubrirla con losetas. En el presupuesto que aporta la comunidad no indica que vayan a realizar las caídas por debajo de la tela asfaltica y me indican que debo asumir yo ese coste. Mi duda es, donde se deben de hacer las caídas, encima o debajo de la tela asfaltica?
¿Dónde se deben hacer las caídas de las terrazas?
Hola, voy a reparar la terraza de mi vivienda que es comunitaria. La comunidad se hace cargo de la impermeabilización y yo de cubrirla con losetas. En el presupuesto que aporta la comunidad no indica que vayan a realizar las caídas por debajo de la tela asfaltica y me indican que debo asumir yo ese coste. Mi duda es, donde se deben de hacer las caídas, encima o debajo de la tela asfaltica?
11 Respuestas
Buenos días Óscar,
Todas las cubiertas y terrazas deben ejecutarse de forma que se realice una efectiva evacuación del agua, mediante una capa de mortero, previa a la capa de impermeabilización.
Si se trata de una terraza comunitaria de uso privativo, la Comunidad de Propietarios debe asumir cualquier coste de mantenimiento y reparación, salvo que en la división horizontal de la finca, estatutos de la Comunidad o escritura de propiedad se establezca algo diferente.
Hola a todos,
Esta semana, firmamos por la compra de un piso. Hay una terraza de uso privado, el caso de Oscar me llama, cómo podría saber si la terraza no tiene problema?
Gracias
en este caso lo mejor es que contrates a un arquitecto, el sabra todos los pasos a seguir y dejar constancia si tiene algun desperfecto
como dice fernando, las pendientes tienen que encontrarse ya realizadas, por lo que solo se tendrian que reparar si se encuentran en mal estado o nivelar si tienen algun "pozo" que encharque agua, cosa que tiene que correr a cargo de la comunidad.
Hola, gracias a todos por vuestras respuestas.
Os pongo en antecedentes.
La terraza es comunitaria y de uso privativo.
Actualmente la tela asfaltica está deteriorada y moja al vecino del local de abajo.
La comunidad repara e impermeabiliza dicha terraza pero coloca una tela asfaltica que no se puede usar, es decir, no es practicable y no se puede pisar.
Indicándome que si quiero usarla yo debo correr con los gastos de embaldosarla.
Hasta ahí estoy de acuerdo.
El problema es que el presupuesto que han presentado no indica que realizan las caídas y me indican que debo de echar una capa de mortero para realizar dichas caídas antes de embaldosar.
Mi dudad es, puedo obligar a la comunidad a realizar ellos las caidas??? Como?? Existe alguna norma técnica que indique que lo deben de realizar ellos??
Buenos días Oscar.
Permita que intervenga, es que el año pasado tuve que mediar en un caso similar en Madrid (zona Ascao), llegando hasta el límite legal de, primero peritar y después reparar la comunidad bajo amenaza de iniciar procedimiento judicial de la mano de un bufete.
Caso similar, solo que en aquel, mi cliente era el perjudicado, el vecino de abajo... y como técnico y perito de aquel, no estaba dispuesto a permitir reparaciones superficiales o parches que no atacasen el problema de origen... finalmente se procedió a levantar el solado de la terraza superior, hacer impermeabilización nueva, pruebas de estanqueidad y volver a solar... y también se trataba de una terraza comunitaria de uso privativo, pero al llegar al punto de tensión de demanda del vecino contra la comunidad, la comunidad forzó con el vecino de arriba el acceso y reparación de los elementos comunes.
En su caso, si usted tiene el uso privativo, eso es lo que deberá mantener en un futuro y no se le puede empeorar su derecho de uso, salvo acuerdo legal en contra... es decir, que se le retire el uso y la comunidad pase por Notaria y Registro de la Propiedad... creo que no merece la pena.
La comunidad puede adoptar conforme a las mayorías legales exigidas los acuerdos que considere oportunos, es decir, pueden acordar hacer las reparaciones mal hechas... y apechugar con las consecuencias, cuando vuelva a haber un problema de filtraciones, vuelta a reparar.
¿Que quiero decir con esto?, que si la comunidad no quiere levantar el solado actual, deberá hacerse cargo de la reparación, es decir, de la nueva impermeabilización y, por lógica NECESARIA, de las caídas para que el agua corra hacia dónde tiene que correr... ¿dónde está eso especificado?, en el Código Técnico de la Edificación, en las fichas e instrucciones de puesta en obra y servicio de materiales, etc...
La solución correcta es levantar el solado, levantar impermeabilización y sobre las caídas originales que se supone, seguirán funcionando y estarán dirigidas a puntos de evacuación, hacer una nueva impermeabilización con los materiales adecuados y conforme a normativa actual (ojo, seguro que le va a surgir un rodapié o remate de chapa en la terraza para cumplir con los baberos y remates verticales necesarios), hacer una prueba de estanqueidad de 24 a 48 horas antes de volver a colocar solado de la terraza que le permita a usted seguir disfrutando de su uso.
Trabajo como técnico de apoyo en administraciones de fincas / técnico en comunidades... pues por suerte o desgracia, todos queremos entender de todo y muchas veces se hacen reparaciones o parches en los que el único que gana es aquel que aplica una mano barata de clorocaucho y a los dos o tres años, al poquito de vencer la garantía... aquello está hecho un desastre... y por suerte o desgracia, a aquellas personas que creen saber de todo pero no es así (yo el primero, no pretendo saber de jardinería, por ejemplo), a veces hay que explicarles muy bien como se debe hacer, que es lo que dice la normativa y el marco legal.
Concluyo... la solución correcta es, reparar en la base del problema, en el fallo de impermeabilización, dónde además, seguramente ya están las caídas hechas... ¿para que hacer unas nuevas?, usted no tiene obligación alguna LEGAL de hacerse cargo de un nuevo pendienteado simplemente porque el conjunto de la comunidad quiera optar por una reparación rápida y más barata (el refranero español es sabio... lo barato sale caro), sin embargo, no se puede negar al acuerdo de la mayoría... por lo que si no quiere, usted no corre con los gastos de pendientes pero deberá permitir que se haga una chapuza (o no) de reparación siempre y cuando usted conserve condiciones de uso y, usted tiene el derecho legal de dejar constancia en el acta del acuerdo de la reparación de su disconformidad... y cuando dentro de dos o tres años el vecino de abajo vuelva a sufrir humedades o la impermeabilización a la vista se deteriore (esa es otra... a ver que material se estima para colocación vista), a usted le quedará el recurso de la pataleta y el "os lo dije", pero deberá volver a permitir el acceso para las reparaciones o hacer bien el trabajo.
Gracias. Un saludo.
...por cierto, en estos casos también "me encanta" ver como se posicionan los seguros, si lo cubren o no y que "se manifiesten", que escriban que opinan, que recomiendan y que todo eso se quede adjuntado en la documentación de la finca.
Nada gusta más a una compañía de seguros que, no haya técnico al volante, que un edificio empiece a hacer cosas (que las pueden hacer, es su propiedad, siempre y cuando no vayan contra normativa y legalidad... y si van contra todo ello, para las compañías es jauja) y que no tengan conocimiento alguno para empezar a excluir cosas de sus coberturas.
Ya le digo que trabajo para administraciones y comunidades y muchos seguros van a lo suyo, pero cuando un técnico les dice "no, hasta aquí... o esto es tuyo, reparas o se te reclama legalmente", las cosas cambian... tenga en cuenta que en la desinformación ellos se mueven de maravilla.
Gracias. Un saludo.
Hola Óscar.
Entiendo que es una comunidad de vecinos y el bloque ya tiene que tener las caidas realizadas en su origen, por eso no creo que tengas que hacerle caidas. Otra cosa es que el agua se quede acumulada en algunas zonas y por ello tengas que realizarlas, ya sea porque la capa de mortero esté deteriorada o simplemente mal hecha desde origen. En todos los casos, todo lo debe de cubrir la comunidad.
También entiendo que debe de ser una terraza no visitable, ya que hablas de losas, tipo filtrón, eso quiere decir que tendrás una cubierta plana con un desagüe y las caidas hechas para él. Insisto, si el agua se queda estancada, será un parche que dentro de unos años esa tela estará rota al estar utilizandose como una goma de piscina en vez de como un aislante de cubierta.
Un saludo.
Buenas tardes.
Debajo de la tela asfáltica, de lo contrario, no correría el agua sobre la tela hacia los desagües, que en el fondo, es lo que queremos que suceda.
Gracias. Un saludo.
Hola Oscar, debe hacerse por debajo de la tela asfáltica para evitar embolsamientos de agua sobre la tela que puedan producir filtraciones. El objetivo es que la tela asfáltica tenga una pequeña pendiente para que desaloje el agua y así evitar que se acumule.
Hola, no se si habrás leído mi respuesta.
Antes de nada daros las gracias.
Existe alguna norma técnica que indique esto que me comentas??
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