Hola a todos,
Me encuentro en una situación compleja en donde he contactado con varios estudios de arquitectos y cada uno me dice una cosa y me pasa presupuestos bastantes distintos entre si, respecto al precio.
Compre dos locales con asesoramiento de un técnico el cual me dió el visto bueno, que se podían convertir en vivienda, entre ambos son unos 230 metros. Las obras ya están realizadas ( sin permiso) , aunque según un estudio, debería subir el techo a 2.50 metros, pero en definitiva lo demás cumpliría con la normativa.
-Unos me dicen que si ya está hecha la obra solo habría que ir al catastro.
-Otro caso mas complejo me dice que se tiene que hacer:
1. un proyecto y estudio
2 licencia
3 legalizar obra.
- Otro caso
1 proyecto y estudio
2 licencia
Todo esto entre uno y otro varia en mucho en el precio. Y debido a mi situación delicada no quiero dar más mis datos sin tener algo verdaderamente claro en cuanto a precio y que es lo que se debería hacer realmente, esto me ocurre en Valencia.
Gracias de antemano
¿Cómo debo hacer el cambio de uso y legalización de obras de un local?
Hola a todos,
Me encuentro en una situación compleja en donde he contactado con varios estudios de arquitectos y cada uno me dice una cosa y me pasa presupuestos bastantes distintos entre si, respecto al precio.
Compre dos locales con asesoramiento de un técnico el cual me dió el visto bueno, que se podían convertir en vivienda, entre ambos son unos 230 metros. Las obras ya están realizadas ( sin permiso) , aunque según un estudio, debería subir el techo a 2.50 metros, pero en definitiva lo demás cumpliría con la normativa.
-Unos me dicen que si ya está hecha la obra solo habría que ir al catastro.
-Otro caso mas complejo me dice que se tiene que hacer:
1. un proyecto y estudio
2 licencia
3 legalizar obra.
- Otro caso
1 proyecto y estudio
2 licencia
Todo esto entre uno y otro varia en mucho en el precio. Y debido a mi situación delicada no quiero dar más mis datos sin tener algo verdaderamente claro en cuanto a precio y que es lo que se debería hacer realmente, esto me ocurre en Valencia.
Gracias de antemano
4 Respuestas
Buenos días.
El primer error fue acometer la obra sin permisos ni licencias, pues si el proyecto de cambio de uso no fuese viable urbanísticamente, se encontrará con un inmueble que pese a tener la obra hecha, puede que nunca acabe siendo vivienda o incluso, en algún momento, el Ayuntamiento inicie acciones administrativas y legales contra usted.
Se debe hacer proyecto técnico de cambio de uso, que encaje la obra y el inmueble en la normativa local, autonómica y nacional... y si la altura debe ser de 250 cms, ese es un primer problema, pues es una condición para conseguir licencias, cédula de habitabilidad, etc... además de la propia legalización del proyecto y licencia de obra con carácter retroactivo; una vez los servicios técnicos municipales den conformidad al proyecto y licencias, como la obra está ejecutada, certificado final de obra, licencia de primera ocupación, registro de la propiedad, catastro... etc.
Si la obra ejecutada no se ajusta a los parámetros mínimos legalizables / habitables, le tocará acometer las obras de remodelación para que el proyecto sea legalizable.
En cuanto a precios de los estudios... perdone la brusquedad, pero no haberlo hecho bien desde el principio, ahora le va a costar más dinero, en lugar de haber contado con un estudio de arquitectura que hubiese redactado el proyecto, legalizado, seguido y dirigido obras y, conociesen la obra perfectamente, ahora necesita un estudio que "comulgue con ruedas de molino", que asuman lo que hay, en aquello que lo puedan asumir y que su obra hecha sin permisos ni licencias, entre en sus coberturas legales y de responsabilidad civil, en definitiva, que hay que asumir unos riesgos potenciales a futuro que le van a costar dinero. El mercado es libre y hay libre competencia, va a encontrar todo tipo de ofertas.
Gracias. Un saludo.
La respuesta de Jose Luis es perfecta y tan solo quiero abundar en el tema de los honorarios y el sobrecoste.
El compañero que asuma el encargo tendrá que peritar la estructura y realizar las catas y ensayos que considere oportunos que obviamente tiene que abonar usted y en caso de que considere que el estado actual es adecuado aceptarlo pero en el caso de que no sea así tendrá que proponer una solución válida y reformar o demoler lo incorrecto.
De modo que, sea como sea, el coste será mayor que el que podría haber sido originariamente.
Falta decir que al no haber hecho las cosas como es correcto no existe control de calidad externo durante la ejecución y lo que ello conlleva. Además entiendo que no ha habido control de certificación energética...
En cuanto a costes hagamos el favor a los profesionales que nos tomamos esto en serio de pedirle al TÉCNICO que le ha dicho que a catastro y a volar que se lo pase por escrito en forma de informe y luego se pasa con ese informe y la factura que le emitirá (espero) por el colegio profesional correspondiente a ver qué opinan ellos... Ironías a parte créame que este tema el más barato o no piensa ni mirar la obra y su máximo esfuerzo a cambio de su dinero será encomendarse a la Virgen para ver si todo se mantiene en su sitio o poquito más podrá hacer de forma adecuada.
Mi consejo? Hable con el compañero que le ha pasado el presupuesto más alto y el siguiente más alto y pídales que le expliquen un poco más en una reunión con cada uno el alcance del trabajo y como van a plantearlo. Contrate al que más le convenza y créame que en cuestión de técnicos, como entre cualquier cosa de la vida, los honorarios más baratos no suelen ser la mejor opción.
Se acuerda de eso de duros a 4 pesetas? Pues eso.
Un saludo (y no vuelva a hacerlo, más que nada porque como tenga un vecino que le quiera poco la denuncia la tiene garantizada)
pues lo dicho, lo mío más lo de Ramón, una visión clara de que lo barato sale caro y demás refranero.
No aprendemos en este país.
Los problemas siempre vienen cuando se empieza la casa por el tejado y las soluciones que vienen después (si las hay) siempre son complejas y con sus respectivos sobrecostes. Ya de por sí, bastante suerte ha tenido en realizar una obra de esa envergadura en un local y no hayan pasado los municipales a pedir la documentación.
Respecto a las alturas: es correcto. En las estancias (dormitorios y salones) debe ser como mínimo 2,50 m. Si cumples el resto de normativa fantástico, pero debes tener claro si el ayuntamiento permite el cambio de uso, que no todos lo hacen. De echo en la escritura debe aparecer si el uso es comercial o puede ser también residencial, algo que ya llevarías ganado.
Lo que te han dicho los compañeros es todo correcto y no tengo nada más que añadir.
Mucha suerte.
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