¿Cuál es el precio por la cimentación y la construcción de una casa prefabricada?

Buenos días Vanesa.

Perdone la expresión, pero está usted empezando la casa por el tejado... usted, como promotora de la actuación es el agente principal de conformidad con la Ley de Ordenación de la Edificación, esto significa que, usted es la responsable primera y principal de todo... y el orden que establece la Ley, a grandes rasgos, es que debe contar con un terreno (lógico) en el cual promover o autopromover y la edificación a construir (hoy en día da igual si es construcción tradicional o prefabricada, todo se aglutina en la LOE) debe cumplir con toda la normativa y legislación que le sea de aplicación, a saber... a nivel constructivo, Código Técnico de la Edificación como principal y de ahí, muchísimo más derivado (eficiencia energética, instalaciones, etc) y, a nivel legal y urbanístico, verificar la legislación del municipio en cuestión, es decir, usted tiene que tener un proyecto que encaje la vivienda en la parcela, que lo haga urbanísticamente (retranqueos, ocupación y edificabilidad, etc) pues con ese proyecto, usted va a tener que solicitar licencias municipales y de acometidas de servicios.

Es decir, usted necesita un estudio de arquitectura que se ocupe del proyecto, dirección de obra y de ejecución, control de calidad, final de obra, certificados, etc.

En el mercado hay empresas de viviendas prefabricadas que ya disponen de proyectos tipo para sus productos, en ese caso, si una vivienda le encaja, deberá asumir el coste del proyecto como un coste más con esa empresa... eso no implica que usted, como parte promotora puede tener técnico contratado por usted para vigilar la ejecución de SU CASA, y por lo general, estas empresas y esos proyectos determinan el peso de la vivienda y llegan hasta ahí... pues esa es, digamos, la parte constante y fija, la que no varía, sin embargo, el terreno y su naturaleza es una parte impredecible de la que usted, parte promotora, es responsable... usted tiene un terreno en el que si la vivienda encaja urbanísticamente, en la sombra o superficie en la que se va a situar la vivienda, hay que hacer un estudio geotécnico (unos 1000 o 1200 €) para saber la naturaleza del terreno y su resistencia, para saber a que profundidad el terreno soporta lo que pesa la casa, se puede imaginar que no es lo mismo un terreno arcilloso, con yesos, con roca... esos datos, la unión del geotécnico y cargas esfuerzos de la vivienda son los que determinan la cimentación y puede que salga una losa de hormigón de 25 o de 50 cm o a saber... es absolutamente impredecible... o que sea mejor hacer una cimentación con zapatas atadas en lugar de losa y generar un buen forjado sanitario (muy recomendable) si la zona es muy húmeda y fría.

La otra opción es que, tenga o no la empresa de prefabricados proyecto tipo, todo el proceso de proyecto corra de su cuenta como parte promotora, el estudio de arquitectura le debe asesorar que vivienda prefabricada adquirir, que sistemas de aislamientos o de entramado, etc, para poder desarrollar y concluir el proceso.

Es evidente que las empresas de prefabricado nunca se meten en cimentación ni acometidas de servicio pues como digo, es la parte del proceso que es impredecible, todo lo referente al terreno o encaje normativo / urbanístico y en ese aspecto, ojo pues una parcela de 250 m2 dependiendo de la tipología de vivienda y municipio, pudiera no ser suficiente, ahí tener al estudio de arquitectura de su lado le supone poder consultar la información urbanística municipal y determinar si la vivienda se puede edificar o no... en algunos municipios (así a bote pronto) para vivienda unifamiliar, la parcela mínima es de 350 m2, en este punto vuelvo a lo mismo, la empresa de prefabricados le entrega a usted una vivienda que pesa y ocupa lo que sea, es su responsabilidad como promotora tener un recipiente dónde le quepa... es como si en una cocina le dan un bote de tomate frito de 5 kg y usted solo tiene una cazuela de 1 kg...

Gracias. Un saludo.

Buenos días Vanessa

Respuestas como las de Jose Luis ayudan mucho a arrojar luz sobre un tema del que hemos hecho centro de nuestro trabajo e investigación y que, por desgracia, sigue siendo mal entendido por los autopromotores. Una vivienda unifamiliar prefabricada ES EXACTAMENTE IGUAL que una vivienda normal en la mayoría de las cosas importantes que intervienen en el proyecto y de las que la construcción no es más que una parte (importante, pero parte)

La autopromoción no es más que un caso especifico de la promoción inmobiliaria y por tanto cuando un particular quiere hacerse su casa se convierte en "empresario aun sin saberlo" y por esto es tan acertada la respuesta de Jose Luis.

Usted es la "armadora de este barco" que es su futura casa y por tanto pensar que el astillero (constructor o prefabricador) hará su barco (casa) al gusto de usted y no ajustado al interés económico del astillero es de una inocencia enternecedora pero no por ello no peligrosa.

Su UNICA POSIBILIDAD de conseguir controlar el proyecto y que este salga todo lo mejor posible es CONTRATAR a un buen arquitecto y a un buen aparejador (como aclaración ya que es una duda habitual, aparejador, arquitecto técnico o ingeniero de la edificación son distintas denominaciones y en su momento titulaciones para referirse a la misma profesión tradicional de aparejador, que es el técnico encargado de la construcción fundamentalmente y que está facultado para otras muchas tareas siendo aquella la principal. Esta es DISTINTA de la de arquitecto y complementaria a ella. En España ud. no podrá construir ninguna edificación sin que un ARQUITECTO le haga el proyecto, la direccion de obra y un montón más de tareas y un APAREJADOR (ARQ TECNICO O ING DE LA EDIFICACION) dirija la Ejecución y otro montón más de tareas) que se encarguen de plasmar y ejecutar SU PROYECTO.

El paso 1 es contratar a un arquitecto.

Si... ya sé que los arquitectos cobran... como cualquiera que hace su trabajo y resulta que de TODO lo que va a pagar hasta que abra la puerta el primer día para dormir en su nueva casa (porque lo va a pagar ud. TODO) LO MAS IMPORTANTE para su casa es que el proyecto del arquitecto sea correcto y sea ejecutado con las directrices y vigilancia de su DIRECCION FACULTATIVA (el duo arquitecto+aparejador).

Si además contrata ud a un Project Manager que le pueda asistir en las fases de selección de proveedores, contratación y control de los plazos, así como la gestión de la documentación administrativa (un carro) que UD COMO PROMOTORA TIENE OBLIGACION LEGAL de controlar (le pego el articulo 9 de la LOE ley de ordenación de la edificación:

Artículo 9. El promotor.

1. Será considerado promotor cualquier persona, física o jurídica, pública o privada, que,

individual o colectivamente, decide, impulsa, programa y financia, con recursos propios o

ajenos, las obras de edificación para sí o para su posterior enajenación, entrega o cesión a

terceros bajo cualquier título.

2. Son obligaciones del promotor:

a) Ostentar sobre el solar la titularidad de un derecho que le faculte para construir en él.

b) Facilitar la documentación e información previa necesaria para la redacción del

proyecto, así como autorizar al director de obra las posteriores modificaciones del mismo.

c) Gestionar y obtener las preceptivas licencias y autorizaciones administrativas, así

como suscribir el acta de recepción de la obra.

d) Suscribir los seguros previstos en el artículo 19.

e) Entregar al adquirente, en su caso, la documentación de obra ejecutada, o cualquier

otro documento exigible por las Administraciones competentes. ) mejor.

Haga caso a Jose Luis y busque ya a un arquitecto y vaya buscando un aparejador que le ayuden con su saber hacer e interés profesional a llevar a buen puerto su "barco".

Buena suerte con su proyecto. Hacerse una casa es un proceso intenso.

Un saludo

Ramón Jiménez, arquitecto

Buenas Vanesa. Dependerá del tipo de vivienda prefabricada que escojas. En el momento que tengas una vista, con la ficha técnica de tu vivienda, consulta a un arquitecto técnico para analizar las necesidades de tu casa con respecto al terreno. Y sobre ello, podréis seguir avanzando. Saludos.