Buenos días: espero me podeís ayudar con esto. Voy a comprar una casa y en el registro veo que no coincide lo fabricado con las fotos aéreas. La casa fue construida en 1960 y reformada en 1994 dejando la vivienda por dentro sin terminar del todo. La duda mia es que no se si en su momento la hicieron más grande y no lo registraron en el catastro o que problema hay. La casa que quiero comprar es la blanca...y como ven, está a ras de la casa colindante, pero en el catrastro se ve que no. Como puedo saber esto? Me recomiendan obligar al vendedor medir el terreno por un topógrafo en el contrato de arras? No quiero pagar 300€ por el servicio de un topógrafo cuando aún no es mi casa ¿que me aconsejáis? Muchas gracias.
¿Qué hacer si el catastro no coincide con lo real?
Buenos días: espero me podeís ayudar con esto. Voy a comprar una casa y en el registro veo que no coincide lo fabricado con las fotos aéreas. La casa fue construida en 1960 y reformada en 1994 dejando la vivienda por dentro sin terminar del todo. La duda mia es que no se si en su momento la hicieron más grande y no lo registraron en el catastro o que problema hay. La casa que quiero comprar es la blanca...y como ven, está a ras de la casa colindante, pero en el catrastro se ve que no. Como puedo saber esto? Me recomiendan obligar al vendedor medir el terreno por un topógrafo en el contrato de arras? No quiero pagar 300€ por el servicio de un topógrafo cuando aún no es mi casa ¿que me aconsejáis? Muchas gracias.
12 Respuestas
Lo primero que tienes que hacer es solicitar al Catastro la modificación y a ver qué te dicen. El Catastro es una herramienta tributaria, pero es muy bueno que el contenido catastral esté alineado con la realidad, porque pasados unos años, cuyo número exacto creo que no es igual en todas las CCAA, puedes ir a la notaría a hacer una declaración de obra nueva antigua y con ella modificar los datos registrales.
Lo que me parece sin embargo es que el Catastro suele estar alineado, en este caso también, con la realidad, `porque en cuanto pasa el dron modifican la descripción y las medidas. Antes de nada pide cita en el Catastro y entérate de todo.
Los arquitectos no suelen tener ni idea de estos temas, ni siquiera saben el alcance del Cattastro ni su relación, ninguna, con las infracciones urbanísticas.
Muchas gracias por tu respuesta. Hoy he ido a medirla y sobrepasa unos 9 metros en cada planta, es decir en total 18 m2. Me he informado con un arquitecto y me ha dicho que ya eso ha prescrito y que me puede hacer un informe especificando que eso fue construido antes de 1993 y que lo presente justo cuando vaya a firmar en notaría la compraventa con las nuevas escrituras para que me quede tranquila desde el mismo día de la compra de la casa, y que todo sea legal. Así, se modificaría escrituras y registro de propiedades desde el primer día a falta de modificar el catastro que se haría en los siguientes días después de la firma. Espero que así sea el proceso correcto, no quiero comprar una vivienda ilegal, y si lo hago, legalizarla el mismo día, sin demora.
Hola por los datos que aportas, esa vivienda esta "fuera de ordenación", pero la infracción (grave en este caso, por hacerlo sin licencia), ha prescrito y no podrán tirarla. Por eso tienes que intentar que un arquitecto legalice lo existente (si es que no se han superado los parámetros de ocupación y edificabilidad y retranqueos) que permita el sector. Si el precio de compra te interesa a pesar de todo esto, adelante, sino negocia para que te lo rebajen, porque el propio vendedor no lo tiene escriturado y en la compraventa de la Notaría va a salir ese tema. Con esa baza puedes jugar. Un saludo
Lo que prescribe es la multa (si prescribe) pero no el delito.
Si algo se hizo de forma ilegal, sigue siendo ilegal hasta legalizarlo, si se puede.
Pero insisto, si no puedes legalizarlo, porque por ejemplo, no respecta los lindes, los retranqueos, etc, podrian obligarte a demolerlo.
Mil gracias!!! Mañana preguntaré en urbanismo pero creo que si respeta su solar, lo único es que ha fabricado 40m2 más en su terreno sin registrarlo, por lo que tendría que reorganizarlo yo, inscribiéndolo en las escrituras y en el registro de propiedades, pagando tmp el ITP, vamos, unos 3000€ de gastos. Pero si la compro al final, tengo que hacerlo ya que quiero abrir unas ventanas y necesito licencia de obras. Muchísimas gracias por la aclaración
No es verdad que sea delito y no es verdad que pasado el plazo que tiene el ayuntamiento para iniciar el expediente de infracción urbanística pueda ordenar el derribo si simplemente está fuera de ordenación y no se encuentra en terreno protegido.
¿Es posible que se trate de una segregación? En cualquier caso, lo más adecuado es que se informe todo lo que pueda y además contrate los servicios de un técnico competente que le ayude a interpretar los datos obtenidos y a tomar la decisión.
Buenos días.
Coincido punto por punto con lo que indica Antonio.
Por mucho que lleve ahí desde 1993, también lo lleva el Hotel del Algarrobico y no hace más que generar polémica, ¿llegará a ser demolido algún día?, a saber.
El caso es que, tal como dice Antonio, usted adquirirá como CUERPO CIERTO, es decir, lo que hay, se lo queda y asume su legalidad o ilegalidad... no se gaste en un topógrafo, claramente se ha ampliado la vivienda comiéndose el patio.
Usted y solo usted, decide si adquiere con este "problema" y una posible orden de demolición.
El tema de la prescripción da para un debate largo... hay ocasiones en las que el plazo de prescripción no comienza a contabilizar hasta que la Administración no es consciente del objeto a prescribir y pasa a comunicarlo, pues la Administración es más garantista que intervencionista, pone a disposición del ciudadano la legislación a cumplir, es decir, quien hizo la ampliación debió tratar de legalizarlo, si podía (que no podría con toda seguridad)... si mañana le pillan a usted, posiblemente tenga opción de legalizarlo y, si no puede, orden de demolición y entrar en una enorme rueda judicial.
Lo que he visto hacer en ocasiones así (por ejemplo, con buhardillas no legalizadas y muy expuestas a la fotografía aérea de catastro) aunque pueda sonar "un poco mafioso", no es otra cosa que aprovechar la información para comprar más barato asumiendo un posible problemón en el futuro o amenazando con denunciarlo, ya se sabe, en el amor y en la guerra... todo vale.
Saludos.
Justo es eso lo que no quiero, que termine sin vivienda. Pero me han informado que con pruebas y testigos (vecinos) y con total seguridad que la construcción está dentro de su terreno, no habría problema, pero como me indica, no se hasta que cierto punto el ayto permitirá eso aún aportando pruebas de que está prescrito. Aún así, si legalizo antes de que el ayto sea consciente de que se construyó sin licencia, se supone que ya no podrían demolerlo, creo yo ????
Buenas,
Si el algún momento aumentaron la volumetria sin un permiso de obra, estás comprando algo ilegal.
Que el catastro no coincida con la realidad no es muy importante: pero saber lo que hicieron años atrás, si.
Por lo tanto, tendrías que acudir a tu ayuntamiento y preguntar si existen proyectos de obra/reforma y de qué tipo.
Si no existieran siempre cabe la posibilidad de legalizar, puesto que se pueda hacer.
Si no puedes legalizar, tendrás que ser consciente que estás adquiriendo algo en parte ilegal que podrían obligarte a rectificar (demoler).
Saludos
Por lo visto, a través de fotos aéreas, esa construcción lleva así desde al menos 1993, y se supone que ya ha prescrito, ¿entonces ya no podrían demoler la propiedad no?. Muchas gracias por tu contestación ????
Si, si... si la construcción está dentro del terreno, lo que me parece es que hay "más construcción" de la permitida y seguramente, de la legalizada.
Saludos.
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