Duda a la hora de comprar un terreno no registrado

Comprar un terreno no registrado puede ser un proceso complicado, y es comprensible que tengas dudas y preocupaciones. Aquí tienes algunos puntos a considerar y pasos a seguir que podrían ayudarte en tu situación:

1. Verificación de Documentación

Licencia de obra: Asegúrate de obtener una copia escrita de la licencia de obra que confirme que tanto el refugio como la piscina fueron autorizados por el ayuntamiento. Esto es fundamental para demostrar que las construcciones son legales.

Informe del arquitecto municipal: El documento que pides al arquitecto municipal debe especificar que las obras son legales y que cuentan con los permisos correspondientes. Este documento es crucial y puede ser un respaldo importante en caso de futuras reclamaciones.

2. Estado Registral del Terreno

Aunque el terreno esté en el Catastro, si no está registrado en el Registro de la Propiedad, podría haber riesgos. Un terreno no registrado puede tener problemas legales o de titularidad en el futuro.

Considera solicitar un informe registral que indique la situación del terreno, así como posibles cargas o gravámenes que pudieran existir.

3. Finalización de Obras

Si decides seguir adelante con la compra, será importante que completes los trabajos de construcción que faltan. Para eso:

Rematar lo que falta: Completa las obras para que el refugio esté en condiciones óptimas.

Solicitar el fin de obra: Una vez terminadas las obras, deberás solicitar la licencia de finalización de obra al ayuntamiento.

Cédula de habitabilidad: Si deseas habitar el refugio, necesitarás obtener la cédula de habitabilidad correspondiente.

4. Modificación en el Catastro

Después de finalizar la construcción y obtener la cédula de habitabilidad, deberás solicitar la modificación de la información en el Catastro para que refleje las construcciones existentes y sus dimensiones. Esto es importante para evitar problemas futuros con la administración.

5. Asesoría Legal

Considera contratar a un abogado especializado en derecho inmobiliario para que te asesore a lo largo del proceso. Un abogado podrá ayudarte a entender mejor la situación legal del terreno y a revisar la documentación que te proporcionen, además de asesorarte sobre posibles riesgos.

6. Riesgos Futuros

Si el ayuntamiento ha confirmado que todo es legal, y tienes la documentación que lo respalda, es un buen indicio. Sin embargo, siempre existe un riesgo potencial si hay irregularidades en el registro. Es esencial actuar con cautela y tener toda la documentación en orden.

7. Decisión Final

Evalúa si el precio de 39,000 euros por 300 m² con las características mencionadas es justo en función de la zona y del estado del terreno y la construcción. Compara precios de terrenos similares en el área.

Conclusión

La compra de un terreno no registrado con construcciones puede ser segura si tienes la documentación adecuada y sigues los pasos necesarios para regularizar la situación. Asegúrate de tener todo claro y en orden antes de proceder.

Si tienes más preguntas o necesitas más ayuda, no dudes en consultarnos. ¡Buena suerte con tu compra!

Buenos días,

he tenido un caso similar al tuyo. En relación a lo que te dicen los compañeros, quiero puntualizarte un par de cosas. Por el tiempo que dices que tiene la construcción, lo primero que deberías hacer es pedir el expediente completo en el Ayuntamiento (el proyecto), ya que solo ahí podrás ver los pormenores de la construcción. Te comento esto porque, pasados 3 años desde la otorgación de la licencia, esta en teoría caduca, pero tiene que haber iniciado un expediente de caducidad de la licencia para que caduque realmente. Si no la hay, podríais terminar la construcción con la licencia que tiene vigente, simplemente informando de los cambios que vais a hacer si hay alguno e informando del cambio de propietario. Todo esto que te digo, también depende de cada Ayuntamiento, así que lo mejor es que te reunas tú o algún arquitecto que tengas de mano con el técnico municipal y estudiéis el caso concreto.

Y por último, en cuanto a las normativas, es necesario que tengas el proyecto para saber en qué año se solicitó y saber a qué normativas en concreto se tiene que dar cumplimiento, ya que podría pasar que entre la fecha de la concesión de la licencia y hoy, haya normativas que hayan modificado. De hecho, si el técnico municipal, exigiera la solicitud de una nueva licencia, la edificación tendría que cumplir las normativas actuales.

Hola, lo que te indican los compañeros es correcto, pero, a parte de esto, tendrás que estudiar si la construcción cumple el resto de normativas (no solo la urbanística) para que te puedan otorgar el fin de obra, legalizar la construcción y obtener la licencia de primera ocupación (es decir, cumplimiento de habitabilidad, accesibilidad si la hubiera, Codigo técnico, etc.). Te recomiendo que antes de comprar contrates un estudio previo a un arquitecto que pueda evaluar el estado de la construcción y si cumple con todas las normativas específicas. Un saludo.

Hola Beatriz,

además de lo que te indican, tienes que valorar si la licencia que se solicitó en el ayuntamiento fue para construir un espacio habitable, o fue para hacer una construcción auxiliar, con un uso de almacén, por ejemplo. Las condiciones de aislamiento, seguridad, instalaciones, etc. son muy distintas. Ten en cuenta que los muebles o la distribución no es lo que hace que sea habitable, y si no está bien construída, acondicionarla bien te supondrá un gasto extra importante que tendrás que añadir al precio de compra.

Saludos.

Supongo que el terreno si que está registrado, lo que no esta registrada es la construcción. Si el terreno no esta registrado, lo primero seria registrarlo. Luego una vez acabada la construcción, con todos los documentos en regla, tal como te ahan apuntado, podrás registrar la misma. Un saludo

Hola Beatriz,

el Catastro no te va obligar a demoler nada; te va a cobrar por lo que haya construido (y por la parcela, claro). Si no figura en sus datos, tarde o temprano lo actualizarán (para eso hacen fotos aéreas todos los veranos). En cuanto a la construcción y a la piscina, efectivamente tendrás que hacer un expediente de legalización de obra y entregarlo en el ayuntamiento. Antes que eso, que el arquitecto municipal te ponga POR ESCRITO que lo que se ha construido cumple con la normativa urbanística (edificabilidad, ocupación, retranqueos a linderos y fachada...) porque si no, entonces sí que tendrías que demolerlo. Asegúrate que de verdad no haya nada registrado de ese terreno, porque entonces sólo cuentas con la escritura de propiedad del vendedor.

Saludos.

JT

Empiezo por el final: El precio es razonable.

Sigo: Tienes que legalizar el estado de la edificación mediante un final de obra para que te den la declaración de obra nueva y cédula de habitabilidad y seguido escritura de constitución, alta en el registro de la propiedad e inclusión en el catastro. Así es a grosso modo. FZU