Estoy por comprar un terreno para construir una casa en un futuro. Estoy en la fase de negociar el precio y me surgen dudas de que tengo que tener en cuenta del terreno y que documentos debería revisar antes de firmar cualquier cosa.
Además me encuentro con un problema es que el terreno está en zona urbana, pero por lo visto faltan conectar las aguas a la rama principal para poder empezar a urbanizar, y me preocupa que se alargue el tema.
Después de tener el terreno ya nos pondríamos a mirar el proyecto, pero no queremos perder la oportunidad de la compra. ¿O me conviene verlo antes con un arquitecto?
Muchas gracias!!
Compra de terreno para construir
Estoy por comprar un terreno para construir una casa en un futuro. Estoy en la fase de negociar el precio y me surgen dudas de que tengo que tener en cuenta del terreno y que documentos debería revisar antes de firmar cualquier cosa.
Además me encuentro con un problema es que el terreno está en zona urbana, pero por lo visto faltan conectar las aguas a la rama principal para poder empezar a urbanizar, y me preocupa que se alargue el tema.
Después de tener el terreno ya nos pondríamos a mirar el proyecto, pero no queremos perder la oportunidad de la compra. ¿O me conviene verlo antes con un arquitecto?
Muchas gracias!!
11 Respuestas
Buenos días.
Le conviene tener ya cerca un arquitecto... le puede ayudar en la elección de terreno, trámites municipales, etc, a lo mejor el terreno resulta que es una ganga pero debido a que es un regalo envenenado... le voy a poner un ejemplo, absurdo, pero para que sea consciente.
Imagine un terreno largo y estrecho, tan estrecho como de 8 metros, imagine que los retranqueos de fachadas de la vivienda a lindes del terreno en su municipio son de 3 metros (casi seguro) e imagine que la única opción de construcción es vivienda unifamiliar aislada (nada de pareada ni adosada), deberán dejarse 3 metros libres a ambos lados (3+3=6 mt) lo que significa que le queda un frente de fachada de 2 mt... imposible construir una vivienda así (además, por lo general, las ordenanzas suelen establecer una longitud mínima de fachada).
Evidentemente, es un caso y ejemplo muy extremo, lo normal es pensar que no se ha permitido una parcelación mínima que no pueda contener una vivienda, pero aunque sea a modo de asesoramiento previo, tener un arquitecto ya a vera le puede ser muy útil.
Gracias. Un saludo.
estoy muy de acuerdo con todos los que le han contestado y es verdad que lo mejor es que tuviera un arquitecto cerca o un aparejador que es quien mejor le puede ayudar en todos los temas que comenta y en cuanto a ordenanzas municipales, porque en cada municipio la ley de ordenamiento es distinta.
buenas tardes.
comparto lo que comenta Jose Luis.
pero si quiere puede pedir en el ayuntamiento las normas sobre esa parcela, por si tiene algo raro que no le guste, le diran lo que se puede y no se puede contruir en esa parcela y los metros de superficie que puede construir, tanto de terreno como metros totales en altura, incluso si puede realizar sotano si le interesa
¡Muchísimas gracias por vuestras respuestas! Miraré entonces de buscar un arquitecto/aparejador que me pueda asesorar.
El terreno tiene 8metros de ancho pero es entre medianeras, es decir, podría construir de ancho a ancho.
EL arquitecto que se encargó de los solares me contestó lo siguiente:
"
La edificabilidad de la parcela es de 1,3 m2/m2, te adjunto un cuadro con un resumen de todas las ordenanzas (la zona está remarcada).
Esta parcela, por una cuestión de gestión urbanística, tiene una parte dentro de una unidad de ejecución y otra fuera de la unidad de ejecución (es directamente urbana), pero a todos los efectos urbanísticos es como si fuera una única parcela, y su edificabilidad, ocupación, etc es la correspondiente a la suma de las dos. De una forma mas simple: la zona pequeña es suelo urbano que se puede edificar, mientras que la parte grande se debe esperar a la recepción de la urbanización para poder edificar (como ya he dicho es una cuestión de gestión urbanística).
Esta parcela, al igual ue sus colindantes, tiene en la parte de arriba una zona (detrás del muro de contención que impide el paso de aguas pluviales) una servidumbre de una recogida de estas aguas, en realidad parece que es del vecino, pero es de la parcela, y es una cuestión de seguridad para posibles lluvias torrenciales.
Esta tubería de drenaje que discurre por toda la parte alta de la urbanización, desemboca a la red de pluviales que pasa por la calle, delante de la parcela a través de una tubería enterrada, por lo que esta parcela tiene esta servidumbre del paso de esta tubería. La profundidad de la tuberia es de unos 1,50 m respecto de la calle, por lo que se puede hacer una cimentación encima (con las debidas precauciones), y no hay problema para edificar esta zona (simplemente hay que advertirlo al técnico que diseñe la edificación)
"
Estupendo, cumple con todos los requisitos, se puede edificar, edificio entre medianeras ósea que no tiene linderos laterales. Por lo que veo parece que también se han realizado las cesiones correspondientes. Por lo tanto, la parcela esta preparada para ser edificada. Ahora lo que tienes que hacer el Arquitecto es calcular los parámetros urbanísticos y hacer lo que le llamamos concept Design, (diseño de la vivienda, anteproyecto) y a posterior Proyecto básico y proyecto de ejecución para obtener la licencia de obras. Y una vez tengas la licencia contratar una constructora para que te construya la vivienda.
Buenas tardes; lo primero que debes hacer referente al terreno, es hacer un estudio urbanístico. Ósea tienes que coger las Normas subsidiarias o P.G.O.U. del Ayuntamiento al que pertenece mirar a que tipo de catalogación pertenece (01.- EXTENSIVA PLURIFAMILIAR 1 (E-P1) 02.- EXTENSIVA PLURIFAMILIAR 2 (E-P2)...01.- EXTENSIVA UNIFAMILIAR 1 (E-U1) esto es en Ibiza, puede ser que en tu Ayuntamiento tenga otra catalogación. Luego mirar si cumple con la parcela mínima, porque sino es inedificable (no puedes construir) y luego calcular con los metros cuadrados de la parcela, calcular los parámetros urbanísticos (la ocupación, edificabilidad, volumetría...altura total...) Referente al tema de la conexión al ramal principal, deberías pedir cita con el arquitecto municipal de la zona donde se encuentre la parcela y que te diga que previsiones tienen para la red de saneamiento, porque en ocasiones dejan poner fosas sépticas hasta que se termine de conectar con la red general de saneamiento. También debes mirar como están el resto de infraestructuras. (telecomunicaciones, suministro de agua, electricidad, aceras, alumbrado público) porque te pueden hacer pagar a ti el acabado de las infraestructuras.
No están permitidos los datos de contacto y usted ha dejado su correo y su teléfono.
Debe limitarse a su ficha profesional Habitissimo, como hacemos todos aquellos que asumimos las normas del espacio en el que intervenimos y respetamos al resto de compañeros que hacen lo propio.
Lo siento, no sabía que no se podia poner ningún dato. Únicamente he puesto el telef. he intentado editarlo no es posible. Mil disculpas y gracias por el aviso.
No se preocupe Gerardo, Habitissimo lo editará y retirará el teléfono.
Un saludo.
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