Quiero comprar una parcela en el ensanche de Vallecas y no sé si es apropiada para construir una vivienda por la inclinación que tiene el terreno. ¿Necesitaría un estudio geotécnico? Es una parcela de 500 m2. El desnivel será como de unos 2 metros de profundidad, donde se aprovecharía para el garaje. ¿El resto de la parcela se podría rellenar?
¿Necesito un estudio geotécnico para saber si puedo construir una vivienda debido a la inclinación?
Quiero comprar una parcela en el ensanche de Vallecas y no sé si es apropiada para construir una vivienda por la inclinación que tiene el terreno. ¿Necesitaría un estudio geotécnico? Es una parcela de 500 m2. El desnivel será como de unos 2 metros de profundidad, donde se aprovecharía para el garaje. ¿El resto de la parcela se podría rellenar?
9 Respuestas
Buenas noches Rosa María...
Para su preocupación hay solución y es una solución sencilla y legal, pero no puedo explicarla abiertamente sin vulnerar normas de Habitissimo sobre facilitar datos, teléfonos, contactos, etc...
Si usted está interesada en el terreno, hay formulas para implicar y supeditar la compraventa al estudio geotécnico.
Como ya le ofrecí, contacte conmigo a través de mi perfil Habitissimo
www.habitissimo.es/compas-y-cartabon
o solicite el contacto directo a través de Habitissimo y concertamos una reunión.
Gracias. Un saludo.
Buenas tardes.
Adjunto las fotos que dije esta mañana... en las del día 12 de octubre hay que ampliar pero si puede ver perfectamente como el yeso ha partido, la fecha de rotura es anterior a la fecha de fotografía... poco más de 10 días desde que se pusieron.
A primera vista, una cimentación mal realizada en la ampliación de la vivienda justo en el punto en el que está partiendo.
Un saludo.
Como muy bien detallaban los anteriores compañeros, sobre todo Jose Luís, el estudio geotécnico es necesario más si cabe debido a la inclinación del terreno y a la posible presencia de rellenos antrópicos que detalla el anterior compañero.
En concreto, en este tipo de actuaciones será de aplicación la LOE (Ley 38/1999), conforme a su Art. 2 punto 2, y por tanto el Código Técnico de la Edificación (CTE), (Parte I, cap I, Art II). Por tanto, el estudio se ajustará a los requisitos requeridos como mínimos en el Documento Básico SE-C (Seguridad Estructural, Cimentaciones) del Código Técnico de la Edificación, así como a la Instrucción de hormigón estructural EHE y de otras normativas locales y autonómicas como las citadas anteriormente.
Desde el 29 de marzo de 2007 es de obligado cumplimiento el Código Técnico de la Edificación. Por tanto, para la realización de los estudios geotécnicos se deberá diseñar una campaña de prospección del terreno siguiendo las recomendaciones establecidas en dicho CTE, en su Documento Básico SE-C Cimentaciones, aprobado por BOE nº 74 de 28 de marzo de 2006. En él se establece como condicionante para el diseño de la campaña, la tipología de los edificios y los grupos de terreno sobre los que se edificarán que sirven para establecer una categoría C-*/T-*.
La tipología del terreno se establece en “Terrenos favorables, desfavorables e intermedios”. En este caso concreto, si se presentan rellenos antrópicos de potencia superior a 3 m y/o terrenos con inclinación superior a 15º, se clasificarían como T-3 “Terrenos desfavorables” .
Para la planificación del reconocimiento, en la Tabla 3.3 del citado DB-SEc, se recogen las distancias máximas (dmáx) entre puntos de reconocimiento que no se deben sobrepasar y las profundidades orientativas (P). En este se indica que “Con carácter general el mínimo de puntos a reconocer será de tres”.
En la Tabla 3.4 se establecen los criterios para el número mínimo de sondeos mecánicos por reconocimiento y el porcentaje del total de puntos de reconocimiento que puede ser sustituido por pruebas continuas de penetración cuando debido a superficies mayores el número de sondeos mecánicos exceda el mínimo especificado en dicha Tabla.
Según lo anteriormente expuesto, y en principio, en base a una categoría del terreno T-3, “se decidirá el tipo y número de determinaciones, que nunca serán inferiores a las indicadas para el T-2” y “se intercalarán puntos de reconocimiento en las zonas problemáticas hasta definirlas”.
Espero haber sido de ayuda.
Un Saludo,
Guzmán Fuente
Por cierto Rosa María...
El estudio geotécnico es muy importante, imagine usted que el estudio da como resultado que el estrato "firme" del suelo se encuentra a 10 metros de profundidad, el planteamiento estructural cambia radicalmente, pasamos de cimentación por zapatas a cimentación semiprofunda, micropilotes... si el firme está más profundo, pilotes...
El desnivel de la parcela (que puede ser relleno) no es indicativo del estado del terreno ni resistencia del mismo. Por ejemplo, donde yo vivo, el terreno es malísimo y las viviendas están apoyadas sobre pilotes de 15 metros y estoy estudiando un caso de un vecino cercano que compró una vivienda en 2004 con sucesivas ampliaciones anteriores a la compra (y que no están registradas en el Ayuntamiento pues ya tengo los proyectos) y que se le está fisurando a abriendo por la mitad, pues mucho me temo que una de las ampliaciones no está correctamente cimentada. Esta tarde subo alguna foto de los testigos que tenemos en fachada y se han partido.
Gracias. Un saludo.
Buenas tardes Rosa María.
Tal como indica el compañero, el estudio geotécnico es necesario, no solamente a nivel de condiciones de proyecto y cálculo estructural, es que la Ley de Ordenación de la Edificación establece en su artículo 12 que el Director de Obra (por lo general, Arquitecto redactor del proyecto) debe verificar, cito textualmente, el replanteo y la adecuación de la cimentación y de la estructura proyectadas a las características geotécnicas del terreno.
Es decir, el promotor tiene obligación de aportar al redactor del proyecto los datos del terreno que es de su propiedad, es su responsabilidad... de igual modo que si un promotor dispone de una parcela y no la cierra en los términos establecidos por la legislación vigente, puede ser sancionado, el Código Civil, Ley del Suelo, Ley de Propiedad Horizontal y en este caso, el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid de 1997 establecen que el deber de conservación del los inmuebles y terrenos es de los propietarios. Las características y el estado del terreno serán responsabilidad suya una vez lo adquiera y, esos datos debe aportarlos para la redacción del proyecto de edificación, que se ajustará a la Ley de Ordenación de la Edificación, Código Técnico y cuanta normativa sea de aplicación.
Las condiciones de aprovechamiento del desnivel para garaje vendrán dadas por las condiciones que establezca el PGOUM para esa zona, lo mismo que poder o no rellenar el resto de parcela, pues el proyecto final deberá cumplir con cotas, niveles, edificabilidad, retranqueos, etc, que establezca dicho PGOUM.
Siendo Madrid y Guadalajara mis ámbitos normales de trabajos, si lo desea puedo reunirme con usted y detallarle un poco mejor como funciona el proceso de proyecto y autopromoción / construcción, ver la parcela, gestionarle el estudio geotécnico, proyecto, construcción, etc.
Puede usted solicitar mi contacto sin compromiso alguno a través de Habitissimo o entrando en mi perfil profesional
www.habitissimo.es/compas-y-cartabon
Gracias. Un saludo.
Buenos días Rosa María.
Como dicen los compañeros el Estudio Geotécnico es imprescindible, el tema de la pendiente que usted plantea no es problema técnico para nosotros. Lo que si es importante es la profundidad de investigación. En la zona del ensanche de Vallecas hay mucho relleno atrópico (escombros) de los antiguos vertederos que había en esta zona.
Adjunto le envío fotos de un estudio geotécnico hecho para la estabilidad de un Talud en Torrelodones (Madrid) para que vea que el desnivel no es el problema.
Saludos
Hola Rosa María, para cumplir con el código técnico de la edificación y la conveniencia de hacer el seguro decenal y para el calculo de la estructura de la vivienda. SI tienes que hacer el estudio geotécnico, por lo demás no tiene mayor importancia la inclinación del terreno salvo el mayor coste para la construcción por hacer muros de contención o otros pequeños inconvenientes.
Escoge un tipo de trabajo
Contacta al instante con personas que buscan en tu zona a profesionales expertos en construcción, reformas, instalaciones, mudanzas, arquitectos, etc.
