Hola a todos.
Estamos a punto de empezar a hablar con arquitectos para que nos hagan presupuestos para la construcción de una casa. Tenemos un terreno de aprox 10x5 metros, con un edificio colindante a la derecha y otra casa que toca en una esquina. Tiraremos la construcción actual y la idea es construir una casita de sótano+4 plantas. La casa está el Pirineo.
Si alguien me puede aconsejar en las cosas o detalles más importantes a tener en cuenta a la hora de pedir los presupuestos sería de agradecer ya que somos noveles. Lo que más miedo me da es la estanqueidad del sótano...y cualquier ayuda será bienvenida y agradecida.
Saludos
¿Me podrían aconsejar para la construcción de mi casa?
Hola a todos.
Estamos a punto de empezar a hablar con arquitectos para que nos hagan presupuestos para la construcción de una casa. Tenemos un terreno de aprox 10x5 metros, con un edificio colindante a la derecha y otra casa que toca en una esquina. Tiraremos la construcción actual y la idea es construir una casita de sótano+4 plantas. La casa está el Pirineo.
Si alguien me puede aconsejar en las cosas o detalles más importantes a tener en cuenta a la hora de pedir los presupuestos sería de agradecer ya que somos noveles. Lo que más miedo me da es la estanqueidad del sótano...y cualquier ayuda será bienvenida y agradecida.
Saludos
9 Respuestas
Buenos dias.
Soy constructor, para que tengas una opinion que no sea de un arquitecto o arquitecto tecnico.
comparto lo que mis compañeros de respuestas te comentan, eso por delante.
lo primero es encontrar un arquitecto que te diseñe la vivienda, que vea y entienda el uso que quieres darle y te pueda asesorar e incluso mejorar lo que quieres, pero que no quiera imponerte sus gustos, que de esos existen, siempre tiene que ser tu gusto el que defina la finalidad de la vivienda y su apariencia.
a partir de ese proyecto, ya desarrollaran los planos de la vivienda, cimentaciones, estructura, aislanmiento y todo eso que normalmente a los clientes se les pasa o no entienden, que es normal, no son arquitectos ni constructores.
contrata a quien mejor te diga por escrito que sera su trabajo antes, durante y despues de la finalizacion de la vivienda, por desgracia he tenido que lidiar con alguno que, o queria realizar cosas que los clientes no querian, o ni se presentaban en obra para nada, otros que ralentizaban los trabajos porque no permitian que nada se realizase sin su visita y podian tardar dos o tres semanas en acudir y otros porque directamente querian las cosas de una manera que ni ellos podian decirque como realizarla.
para este utimo te pongo un caso, reforma total de tejado, con vigas metalicas de un peso de entre 400 y 900 kilos, calle de la vivienda de 2.05 metros y accesos a 90 grados de las mismas medidas, su postura contratar un helicoptero para colocarlas en obra, pudiendo colocar la estructura metalica con vigas metalicas de entre 40 y 150 kilos, siendo la estructura metalica un 20 % del coste que el planteo.
cuando tengas ya el proyecto completo, comienza otra aventura, encontrar al constructor ideal, con experiencia, que sepa entenderse con el arquitecto, que sepa realizar la vivienda a tu gusto y que te de un presupuesto sin posibles sobrecostes, que se adapte a posibles modificaciones si son necesarias y que sepa aconsejarte cuando sea necesario
todo esto es dificil de encontrar junto, pero no imposible, merece la pena perder un poco de tiempo, porque si pones un arquitecto y un constructor que no se entienden, sera todo un desastre, .
nosotros, junto con los clientes, hemos llegado a desistir de un arquitecto y contratar a otro, por la division de la cochera en una vivienda, se podian poner dos coches y de la forma que el queria de poner la escalera solo podia meter dos motos y encima se quedaba una habitacion con la sola luz del lucenario de la escalera
Buenos días Sergio.
Como comenta José Luis, es importante que los técnicos vayan a obra una vez a la semana, si el ritmo de la obra es el adecuado. Generalmente, en las obras que van a ritmo, nosotros realizamos alrededor de 40 visitas, con lo que garantizamos que todo esté correcto en obra. Algunos técnicos incluso no van ni una sola vez, con lo que pueden rebajar honorarios.
En cuanto a arquitectos, debes comprobar que incluyen todo lo necesario para llevar a buen puerto el proyecto y la obra, esto es:
_Proyecto básico y de ejecución
_Estudio de gestión de residuos
_Dirección de obra
_Visado
_Seguro
_Si incluyen certificados de obra ejecutada para los bancos.
_Si incluyen el registro del certificado de eficiencia energética
_Libro del edificio
_Documentación final de obra
_Si incluyen trámites con las administraciones y cuáles
_Si incluyen estudio y comparativo de presupuestos.
En cuanto a arquitecto técnico debéis ver que incluyan al menos:
_Control de calidad
_Estudio de seguridad y salud
_Coordinación de seguridad y salud
_Dirección de ejecución de obra
_Visado
_Seguro
Otros trabajos que pueden incorporar
Respecto del sótano hay que ver las peculiaridades de las cimentaciones vecinas, del terreno, etc. Hoy en día existen muchas soluciones para evitar la entrada de agua en el sótano y garantizar su estanqueidad.
Un saludo
...ya te digo, es muy triste ver ofertas en las que se refleja que las visitas de obra serán "replanteo de cimentación, cierre de aguas (cubierta) y final de obra"... tal cual.
Un saludo.
Buenos días.
Déjense guiar por los profesionales, por el equipo de obra (arquitecto y arquitecto técnico), es evidente que deben elegir buenos profesionales, con buenas referencias y experiencia contrastada y, lo mismo cuando les toque elegir constructora... de la estanqueidad del sótano, así como de toda la vivienda, se ocupará en primera instancia el arquitecto puesto que su proyecto debe ser conforme a legislación y normativa, eso implica una vivienda segura, estanca y salubre y, a la hora de ejecutar la vivienda, que tanto él como dirección de ejecución (arquitecto técnico) vigilen los detalles y puesta en obra, para que no haya fallos.
En ocasiones, cuando oferto proyectos y direcciones de obra, me tienden a comparar con otras ofertas que en fase de dirección de ejecución y obra, así como coordinación de seguridad, cuestan tres o cuatro veces menos, la diferencia está en hacer una visita de obra semanal (más o menos) y tener la obra controlada o hacer dos o tres visitas a lo largo de toda la obra, cada muchos meses...
Todo lo que invierta en técnicos ahora, al empezar, en técnicos solventes y detallistas, tenga en cuenta que será dinero bien invertido, tenga en cuenta que ellos van a ser su representación técnica en obra.
Gracias. Un saludo.
Muchas gracias por las respuestas a los dos. Efectivamente para hacer esta obra vamos a dejarnos guiar por los arquitectos que finalmente escojamos. Entiendo que lo normal, en lo que a visitas de obra, debería ser lo que comentan ustedes de una vez por semana, para controlar bien la evolución. En esa visita de obra me incluyo a mí también.
Lo del sótano lo comentaba porque justamente un compañero de trabajo le acabaron una casa unifamiliar relativamente similar hace un año y medio aprox. y tras una tormenta bastante gorda se le inundó su sótano, y aún sigue con problemas.
Veo muy importante encontrar técnicos detallistas y solventes como dice...lo malo es que hasta que no estás con las manos en la masa no sabes cuan detallista, solvente y profesional será.
Entiendo que el listado que indica el Sr. Jorge tiene que salir reflejado de alguna manera en los presupuestos, correcto?
Cuál es el precio justo que puede costar un presupuesto de las características de la obra que necesito?
Muchas gracias de nuevo. Saludos
Buenos días.
Supongo Jorge también le contestará... pero le cuento, en el proyecto básico y de ejecución va a disponer usted de presupuestos "de proyecto", según bases teóricas de precios puesto que en esa fase, digamos que aún no sabe si el azulejo va a ser rojo o rosa (por expresarlo de modo que lo entienda), pero una vez tenga el proyecto, con definición exacta de la vivienda, con planos y mediciones, pese a que tenga presupuestos de proyecto, podrá pedir ofertar a varias empresas y empezar a comparar... ahí también será interesante la ayuda de los técnicos si les contrata dicho servicio de comparativos, para que ellos puedan determinar cual es la oferta más equilibrada y la que incluye todo lo que se solicita en proyecto, para evitar que entre la más baja y se empiece a incrementar arracada la obra a base de contradictorios y nuevos presupuestos.
Una vivienda de calidad media puede estar rondando los 1.200 a 1.400 €/m2 (referencia Madrid) + IVA a título informativo.
Gracias. Un saludo.
Buenos días Sergio.
Cada vez con más frecuencia los arquitectos detallan más los honorarios. No siempre es lo común, de hecho nos hemos encontrado copias de nuestra forma de presentar los honorarios. Lo cual indica que anteriormente no detallaban los honorarios hasta haber visto otros como los nuestros.
Nos hemos encontrado honorarios más bajos que los nuestros y luego en el libro del Edificio cobrar como una quinta parte de los honorarios. Es decir, son más baratos pero luego te clavan en el libro del edificio y al final son los mismos honorarios.
Como en todo trabajo hay que leer muy bien los presupuestos.
Respecto del sótano, en nuestra zona tenemos nivel freático alto y hemos realizado sótanos que no entran agua. Realizar un buen sellado de juntas, de paso de espadines, vibrado de hormigón, etc, es fundamental.
Al realizarse entre medianeras, la impermeabilización exterior es más complicada, que no imposible. Desde hace unos años, si queremos una buena impermeabilización, instalamos una lámina de EPDM de una sola pieza, como si una balsa se tratara. Así al 99% no te entrará agua.
Un saludo
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