Construcción casa, planta subterranea o todo a nivel?

Hola Eduardo. Me temo que te estás planteando una decisión que va mucho más allá de la comparación de los costes. Según mi experiencia, construir una cochera a nivel de planta baja considerando el conjunto de la edificación y con unas condiciones del terreno normales, cuesta lo mismo que en sótano ya que, aproximadamente, los movimientos de tierras, muros e impermeabilizaciones se compensan con el "extra" de cimentación y cubierta que habría que hacer en el caso de todo en una planta (140m² de cada una). Entendiendo por "condiciones normales del terreno" un suelo de resistencia media: ni muy duro como la roca, ni muy blando como los fangos, los rellenos o los orgánicos. Aquí, estoy con los compañeros que señalan la importancia del estudio geotécnico o, en su caso, el conocimiento del suelo. Si hubiera roca, la opción está clara por todo en una planta por el coste de la excavación en roca. Si hubiera mal firme sin duda la opción mejor es sótano. Yo no me preocuparía por las humedades pues esto está ya superado con una ejecución correcta. No obstante, ojo con el constructor y el aparejador.

Pero todo esto es el aspecto puramente técnico-económico de la decisión. Sin embargo, la cuestión compara dos planteamientos de vivienda totalmente diferentes, ambos con sus ventajas y sus inconvenientes, que se salen de lo puramente objetivo. Dependerá de la importancia que tu le des a cada uno para que inclines la balanza.

Verás:

Ventajas del sótano: Gran espacio autorregulado térmicamente por el efecto cueva o bodega de gran confort; aporta a la casa una gran estabilidad a nivel de cimentación ya que tiene un efecto "rigidizador" lo que repercute en que la estructura (salvo formas extrañas) pueda ser más económica y/o más resistente para el mismo nivel de seguridad; no consume edificabilidad ni ocupación (si se hace debajo de la casa claro) del solar lo que te permitirá poder hacer la casa más grande ahora o en el futuro; es algo que si no lo haces ahora ya será imposible hacerlo más adelante.

Inconvenientes del sótano: Incomodidad de tenerlo a distinto nivel; ocupación en la parcela del tramo de rampa necesario con los desniveles correspondientes (de 12 a 16m); posiblemente, dependiendo de la profundidad del alcantarillado y ya que el solar es plano, se necesite instalar una bomba para extraer el agua de lluvia que caiga por la rampa lo que supone un pequeño extra de mantenimiento.

Ventajas de hacerlo en una planta: Sobre todo la comodidad y la posibilidad futura de transformarla cochera en más vivienda o de darle otros usos polivalentes compatibles con los coches.

Inconvenientes de todo en una planta: consumo de edificabilidad y ocupación; anulación de la posibilidad de hacer sótano para siempre; no se cuáles son la proporciones de la parcela, pero una planta de 280m² (140+140) puede empezar a ser un poco grande y "comerse" la parcela (ten en cuenta que 280m² pueden tener un desarrollo de más de 30m o bien tener que recurrir a patios lo que sería un poco absurdo en un chalet); desde el punto de vista de la eficiencia energética, a más esbeltez más costes de obra y consumos de mantenimiento.

Espero haberte ayudado. Si quieres que sigamos hablando y estás por Andalucía, Extremadura o Asturias, contáctame.

Salud/os, Fernando Gallego, Arquitecto.

Buenos días. Creo que no se puede dar respuesta tan fácilmente a la cuestión. Podría darse el caso de que aún pretendiendo construir solamente una planta, la profundidad del firme sobre el que cimentar obligara a excavar tanto (o más) como lo necesario para el sótano. En ese caso el sobrecoste sería mucho menor. Y se liberaría mucho espacio en la parcela.

Saludos. Luis

Buenos días Ernesto,

Es una buena reflexión la que usted realiza en esta pregunta. En efecto el precio de una planta subterránea de 140 m2 con la excavación y los movimientos de tierras correspondientes fácilmente doblará la diferencia de precio de ambas parcelas.

A la hora de la compra de la parcela le recomendamos que además de este punto se fije en otros, como por ejemplo:

- Las Ordenanzas Municipales que afectan al terreno, donde podremos saber qué es lo que podemos construir (lo ideal es informarse a través del Ayuntamiento más que fiarse de los datos que nos dé el vendedor). Le recomendamos encarecidamente que exija al vendedor el certificado de aprovechamiento urbanístico, un documento expedido por el ayuntamiento en el que se certifica las normativas que afectan a su parcela, el número de m2 que puede construir, la ocupación, etc. y sobre todo que esté libre de afectaciones urbanísticas. Es un seguro que garantiza por parte del ayuntamiento lo que se puede construir en esa parcela.

- El tipo de terreno; rocoso, de arena, de arcillas, ... (importante para la cimentación del edificio). Un terreno malo puede incrementar el precio de la cimentación.

- Si tiene aguas subterráneas (posibilidad de riego con ellas). Si desea un gran jardín, un pozo le ayudará a ahorrar una gran cantidad de agua.

- Si tiene preparadas las tomas de Agua, Luz, Gas y de la Red General de Saneamiento. Si tiene que hacer extensiones o no están cerca incrementará el coste de la obra y su duración.

- La orientación y vistas de la parcela. Una buena orientación -Este-Sur- de la casa y las habitaciones principales proporciona una casa soleada y con luz natural todo el día.

- Acceso a la parcela. Un buen acceso que permita la llegada de camiones, hormigoneras y maquinaria pesada agilizará la obra y reducirá costes.

- Los vecinos, si hay y cómo son. Las obras siempre son comprometidas. Es recomendable presentarse a los vecinos y explicarse qué se quiere hacer y cuánto va a durar. Así también sabrá si tiene algún vecino que le pueda plantear problemas.

Si tiene arquitecto le recomendamos que haga una primera visita y estudie las parcelas seleccionadas para que le de su opinión como profesional. Podrá estudiar a fondo todos los puntos y ayudarle a elegir según sus preferencias.

Esperamos haber sido de ayuda. Un saludo.

| 08023 Arquitectos |

Hola Ernesto:

aunque según leo la mayoría parece defender la opción de construir en superficie, yo estoy más de acuerdo con la anterior intervención que presenta las bondades de realizar una cierta construcción en sótano.

Si es cierto que la construcción en sótano puede ser algo más cara que en superficie, sobre todo si el terreno fuese muy duro, pero debes valorar la diferencia de coste entre la construcción en sótano y la construcción sobre rasante, y esa ya no es tanta en condiciones normales.

Por contra al construir todo en superficie lo normal será que hagas más cimentación (que también será más cara si el firme está algo profundo), más cubierta (que también es cara) y más fachadas.

Además con todo en superficie consumes más edificabilidad y ocupación, limites establecidos por las ordenanzas de la zona en que te encuentres.

La normativa térmica actual (recien modificada) tiende a construcciones mas compactas y bastante mejor aisladas, por lo que un excesivo desarrollo en planta puede ser contraproducente.

Debes valorár más otros criterios como puede ser la situación, orientación y pendientes de la parcela, así como el propio tamaño ya que la diferencia ya es apreciable y no deja de ser un valor extra que te ofrecerá distintos aprovechamientos. Tu verás si la diferencia de precio entre ellas es proporcional a la diferencia de sus superficies.

En resumen, yo no descartaría demasiado pronto la opción de construir algo en sótano-semisótano, aun en el caso de que cuentes con la parcela grande.

Un saludo, Laureano Rodríguez.

Hola Ernesto.

Creo que la información que te han dado los compañeros es certera para ayudarte a que tomes una decisión.

Únicamente quería apuntar una cosa, y es que te plantees la necesidad de espacio para el garaje que vas a necesitar.

Si como comentas la parcela es plana, no es en principio aconsejable, salvo falta de espacio, la utilización de una planta bajo rasante.

Pienso que si no necesitas un espacio demasiado grande, y no quieres una bodega-merendero..., plantéate la posibilidad de hacerlo todo sobre rasante.

Pero claro, antes tienes que comprobar que te cabe en la parcela.

Hablar de un geotécnico a estas alturas que estas todavía mirando parcelas creo que no es procedente. Observa las parcelas vecinas como han desarrollado las viviendas. Pregunta al vendedor.

Y sobre todo, toma contacto ya, antes de comprar la parcela, con un Arquitecto. Nuestro trabajo no empieza o no tiene que empezar con las escrituras en la mano. Nuestro trabajo comienza en el momento que una persona nos puede necesitar, y en tu caso ese momento es ahora.

Saludos

Yo sin dudarlo, y suponiendo que ambas parcelas están situadas en la misma zona, es decir estudio geotécnico semejante, construiría en una planta todo sobre el nivel del terreno. Más económico, sin problemas de humedades (aunque se impermeabilice bien, con el tiempo siempre aparecen humedades en el subterráneo), más cómodo el acceso para el vehículo que con una rampa...

Buenas noches Ernesto.

Coincido a partes iguales con Luis Carretero y con David Jiménez. El estudio geotécnico es fundamental pues determinará el tipo de cimentación del inmueble y será un aspecto importante a la hora de valorar costes.

Por otro lado, es preciso estudiar la documentación detenidamente, hay multitud de variables que afectan a los costes de proyecto y edificación (sobre todo edificación) más allá de si puede o no hacerse en una planta o en dos.

Evidentemente todo lo que se puede concentrar y distribuir en una planta será mucho más cómodo y a nivel constructivo, más sencillo y rápido.

Todo lo que esté bajo rasante, debe impermeabilizarse, se trata de un punto delicado en construcción y, es un posible punto de problemas futuros, si puede evitarse en favor de la construcción en planta, mejor... como le digo, hay multitud de variables que estudiar.

Le recomiendo se deje asesorar por un técnico competente y con experiencia que le indique en cada caso ventajas y desventajas.

Si la vivienda la quiere construir en la zona centro, con sumo placer quedo a su disposición si puedo ayudarle.

Muchas gracias por su atención. Reciba un cordial saludo.

Estoy de acuerdo con Luis Carretero, esa decision habria que hacerla con un geotecnico en la mano, si bien a priori seria mas barata toda en superficie, Saludos.

Haciendo una estimacion "a grosso modo" (con los costes medios de contruccion por metro cuadrado), no te va a merecer la pena hacerlo subterraneo.