¿Pueden obligarnos a cambiar las bajantes de fibrocemento en un edificio de casi 50 años?

No hay de qué David. Gracias a usted.

Gracias por la respuesta, en nuestro caso pienso que el técnico que firmó la ITE debería haber dejado una anotación sobre el tema en el apartado observaciones del informe; y si bien entiendo que hay que hacer un correcto mantenimiento de las instalaciones y es obligación de todos, no entiendo hasta que punto ese mantenimiento incluye la renovación completa de una instalación o solamente garantizar el buen funcionamiento/estado de la misma (al margen de una normativa específica que desconozco).

En cualquier caso gracias, esto ya es simple curiosidad personal.

Un saludo.

Buenas tardes David.

El deber de conservación y mantenimiento es de los propietarios y así está estipulado en el Código Civil, Ley del Suelo, Ley de Propiedad Horizontal y Normas Urbanísticas de cualquier Ayuntamiento.

Así pues, aquello que es normativa municipal, les obliga... otra cosa es que no lo hagan ustedes, pero a partir de ahí, lo que ocurra será responsabilidad de los propietarios.

Como la Administración no ejerce "labor policial", no se persona vivienda por vivienda, bloque por bloque (salvo en casos de siniestros, peligro, denuncias, etc...), pero es consciente de que los propietarios por lo general, no reparan, no mantienen, no conocen la normativa, algo que no exime de su cumplimiento y algo que, si tienen Administrador de Fincas, es el primero que debería informarles y, que en muchas ocasiones, los propietarios dan más importancia a temas estéticos, por ejemplo... reformar un portal, antes que temas realmente importantes (bajantes, electricidad, cubiertas, saneamientos...) es por lo que interviene un técnico que deber "certificar" que el estado y cumplimiento normativo es correcto.

Aunque el estado de las bajantes sea correcto o aceptable, como usted dice, el técnico cuanto menos, debe informar de las obligaciones legales (ya no por ustedes, si no más bien por su propia responsabilidad... un abogado con mala leche le busca las cosquillas a ese técnico que no conoce la normativa de la ciudad en la que trabaja, pues si no está escrito, no consta) en el informe ITE.

Toda firma profesional acarrea como mínimo, responsabilidad civil, y que las ITE´s y Certificados Energéticos (por ejemplo) se estén realizando a precios bajos y sin visita de técnicos a lo inmuebles ni toma de datos, no implica que no tenga responsabilidad civil durante una serie de años (aquellos que trabajen así, les aseguro que el que suscribe prefiere no hacer un trabajo antes que hacer un trabajo barato mal documentado)... aún así, sea responsabilidad de ustedes proceder al cambio y cumplir con la legislación local (que lo es), sea responsabilidad del técnico informarles... le indico algo que a lo mejor le da la respuesta directa de qué deben hacer...

Imagine que por el motivo que sea revientan las bajantes, se producen daños a terceros (e incluso sin daños) y llaman ustedes al seguro; el seguro si puede agarrarse a un clavo ardiendo para no reparar lo va a hacer, y si ese clavo ardiendo es que existe una legislación local que les obliga a sustituir las bajantes y para colmo, tienen una responsabilidad civil de un técnico que informa en defecto y les indica a ustedes, propietarios y sujetos obligados, que las bajantes están bien, y obvia la obligación legal municipal... el seguro va a esgrimir que el desconocimiento de la ley no exime de su cumplimiento y no cubrirán las reparaciones.

Gracias. Un saludo.

Hola,

aunque este hilo ya tiene algunos meses me gustaría hacer una consulta sobre este mismo tema.

Recientemente nuestro edificio paso la ITE de forma favorable en todo (con alguna excepción que se soluciono en el momento) especialmente el tema de saneamientos donde aparece claramente todo marcado como favorable, pero acto seguido llego el presidente de la comunidad a decirnos que el ayuntamiento (Alicante) nos obligaba a cambiar todas las bajantes del edificio, cuando le solicito esa documentación me dice que es por normativa, pero cuando pido cual es esa normativa me da largas para no seguir con el tema.

Entonces mi pregunta es, si habiendo sido favorable la ITE el ayuntamiento nos puede obligar a ello o hay alguna norma que independientemente de la ITE nos obligue.

Añadir que el estado de las bajantes es aceptable, con algunas fugas menores, aunque a mi entender eso sería una reparación y no una gran reforma para cambiar todo.

Un saludo, gracias.

Muchas gracias, la respuesta ha sido rápida y precisa, seguiré su consejo.

Me acabo de acordar de este caso... las fotos que adjunto, además de asquerosas, son un caso real de un cliente real al que tuve que hacerle un informe pericial el año pasado.

Sufría de humedades y filtraciones en el local comercial de planta baja, cuando inspeccioné el saneamiento comprobé que era de fibrocemento y además las arquetas no es que fuesen un prodigio de estanqueidad, el caso es que los colectores de fibrocemento estaban fisurados, perdían agua, las arquetas también, todo eso hace que el terreno esté continuamente empapado lo cual a su ver hace que el saneamiento apoyado en el terreno (por no hablar del apoyo del propio edificio) se vea afectado... resultado, el que ve usted, el saneamiento había asentado y "tirado" hacia abajo de las bajantes al paso por el local, mientras que las bajantes que se habían ido sustituyendo por PVC en viviendas se quedaban sujetas a dichas viviendas y en medio, un hueco por el que a veces al agua (y restos) caían dentro, otras no...

Un saludo.

2 fotos

Buenas tardes Fernando.

El fibrocemento es lo que es y tiene las limitaciones que tiene.

Cada municipio a la hora de adaptar el procedimiento ITE (e IEE) en sus normativas, establecerá sobre que partes de los edificios y bajo que parámetros actuar, contando con unas premisas básicas de toda ITE de que el edificio debe ser estable, seguro y salubre, es decir, especial atención a estructura, fachadas, cubiertas e instalaciones generales.

Las bajantes son parte de una instalación general y puesto que el Código Civil, Ley del Suelo, Ley de Propiedad Horizontal y por lo general, sus similares autonómicas y ordenanzas municipales, establecen que el deber de conservación y mantenimiento es de los propietarios, la ITE lo que determina es si ese deber se conservación se está llevando a cabo en los aspectos y puntos fundamentales de un edificio y, si no se está llevando a cabo o puede suponer un peligro, indicar su reparación... lo mismo que una ITV hace con los vehículos.

Personalmente les recomiendo que si de aquí a dos años tienen que pasar la ITE, no apuren el plazo, cambien las bajantes, pero no por que les toque la ITE o pueda que no pase, por salubridad de los vecinos, hagan el trabajo con una empresa que les aporte garantías, con su correspondiente licencia para que deje rastro administrativo, contrato, facturación, etc... de modo que cuando dentro de dos años les llegue el momento de pasar la ITE, puedan demostrar fehacientemente que esa reforma y rehabilitación ya está hecha... y al primero que se lo podrán demostrar será al compañero técnico que se la encarguen... le aseguro que él les va a agradecer disponer de dicha documentación.

Gracias. Un saludo.

Totalmente de acuerdo con el compañero Fernando;

Tan solo podría añadir que el fibrocemento contiene amianto y sus fibras son cancerigenas, por ello la empresa que lo manipule debe de estar homologada y certificada para la manipulación de dicho material, ya que la fractura o rotura de dichos materiales liberan fibras de amianto al aire que pueden ser inhaladas por el personal que se encuentre cerca.

Un Cordial Saludo;