Maria
¿Puedo realizar obras en casa alquiler con opción a compra?

Buenos días estoy desesperada el propietario de mi casa es una constructora muy importante hace un año solicite vía mail poder realizar unas obras en el jardín de mi casa las cuales me aprobaron vía mail , las obras las he iniciado ahora y quise hacer una piscina la cual cierto es no aparece en dicha autorización, automáticamente el propietario me manda burofax que en 10 días quiere que vuelva el terreno a su estado , hago caso y en menos de diez días el terreno vuelve a estar sin hueco de piscina. Voy a solicitar la licencia para las mejoras que me autorizaron vía mail al ayuntamiento y este me deja empezar mientras sale dicha licencia. Hoy ha venido la policia diciéndome que no me van a dar la licencia porque el propietario no autoriza las obras , yo tengo mi justificante de que cierto es que de la piscina no autorizo y por eso decidí no hacerla pero el resto de lo que estoy haciendo si . Mi pregunta es , considero que el ayuntamiento nada tendría que meterse en esto, yo pido una licencia y soy yo la que me las tengo que ver con el propietario de mi casa (la cual estoy con opción a compra y compraré en este año ) y esto no debería de aceptar a la aceptación de licencia , lo veis así?

Aparte ya no estoy haciendo la piscina si no solo lo que el propietario me autoriza.

Que opináis ?

Por otro lado estoy sufriendo acoso todos los días veo agente realizar fotos a mi jardín y la propia propietariaolisquear por las vallas etc . Que puedo hacer

¿Puedo realizar obras en casa alquiler con opción a compra?

Buenos días estoy desesperada el propietario de mi casa es una constructora muy importante hace un año solicite vía mail poder realizar unas obras en el jardín de mi casa las cuales me aprobaron vía mail , las obras las he iniciado ahora y quise hacer una piscina la cual cierto es no aparece en dicha autorización, automáticamente el propietario me manda burofax que en 10 días quiere que vuelva el terreno a su estado , hago caso y en menos de diez días el terreno vuelve a estar sin hueco de piscina. Voy a solicitar la licencia para las mejoras que me autorizaron vía mail al ayuntamiento y este me deja empezar mientras sale dicha licencia. Hoy ha venido la policia diciéndome que no me van a dar la licencia porque el propietario no autoriza las obras , yo tengo mi justificante de que cierto es que de la piscina no autorizo y por eso decidí no hacerla pero el resto de lo que estoy haciendo si . Mi pregunta es , considero que el ayuntamiento nada tendría que meterse en esto, yo pido una licencia y soy yo la que me las tengo que ver con el propietario de mi casa (la cual estoy con opción a compra y compraré en este año ) y esto no debería de aceptar a la aceptación de licencia , lo veis así?

Aparte ya no estoy haciendo la piscina si no solo lo que el propietario me autoriza.

Que opináis ?

Por otro lado estoy sufriendo acoso todos los días veo agente realizar fotos a mi jardín y la propia propietariaolisquear por las vallas etc . Que puedo hacer

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Edificalia Viviendas SA
Edificalia Viviendas S.A. (Pozuelo de Alarcón, Madrid) Edificalia Viviendas S.A. - hace 4 años

Hola María,

Por curiosidad, ¿de qué localidad se trata?

Propietaria constructora, entromisiones en el ayuntamiento en tema de concesiones de licencias... Me suena un poco "mafia".

Quizás lo más aconsejable sea esperar a ser propietaria legal... para evitar riesgos.

Conozco un caso en el que un inquilino, en alquiler con opción a compra, hizo una gran inversión en obras un chalet y cuando fué a ejecutar la opción de compra el propietario se echó atrás, acogiéndose al incumplimiento de una cláusula del contrato de arrendamiento que figuraba en letra pequeña de confusa interpretación. El arrendatario perdió todo lo invertido.

Están en juicios todavía...

Un saludo.

Responder
José Luis Búrdalo Martínez

Tienes razón, yo conozco otro caso similar y actualmente tengo dos contactos que están en opción a compra y en ambos casos la recomendación es la misma, esperar ser propietarios... lo que cuentas es una forma de "tener reformada la casa" y recuperar la propiedad completa de la misma en perjuicio del inquilino.

Si es que, lo que no se os ocurra en este país de pillos...

Un saludo.

José Luis Búrdalo Martínez

Buenos días.

Muy resumido, veo que se trata de una "minipiscina" como dice usted María, más acabado de césped y demás... que usted avala con un correo.e y la teórica permisividad del Ayuntamiento (déjeme que lo indique así... pues las piscinas, son objeto de proyecto y licencia municipales "en toda regla", su superficie genera valor diferencial de la tipología de suelo y por tanto valor diferencial de catastro / IBI) y, por otro lado, entiendo que el propietario quería entender que solo se trataba de mejora del acabado (césped).

Por un lado, en tanto no tenga la licencia en su poder, no hay obra que valga (salvo que por algún motivo se hubiese podido tramitar por declaración responsable, eso dependerá del municipio en cuestión) y hasta cierto punto, mientras no sea propietaria efectiva del inmueble, a día de hoy, el deber legal de conservación, uso y mantenimiento no le corresponde a usted, es del propietario.

Por otro lado, el contrato entre ustedes es vinculante en tanto no implique ninguna ilegalidad mayor... no se puede hacer valer un contrato entre partes sobre algo que de base pueda ser ilegal, en muchas ocasiones he puesto un ejemplo un tanto absurdo para tratar de explicarlo, pero creo que esclarecedor, usted y yo podemos firmar un contrato particular para ir de Madrid a Burgos (por poner dos punto) a 200 km/h, si nos pilla la Guardia Civil... ¿cree que nuestro contrato tiene alguna validez?, aplique esto a su contrato y a la relación con el Ayuntamiento.

Hace pocas semanas intervine como perito en un juicio dónde mi cliente, alquilado con opción a compra decidió anular la operación pues una ganancia superficial (cerramiento de terraza bastante grande) del inmueble ocasiona daños que no pueden ser reparados fácilmente y además, ocasiona perjuicios a terceros... por extensión, en la opción de compra, pasaría a ser propietario de pleno derecho y por cuerpo cierto de todo, legal o ilegal... pero todo se sustenta sobre un precedente de ganancia superficial no declarada, no existente en ninguna Administración Pública formando parte de un contrato que ahora mismo, está pendiente de sentencia.

Así pues, en cierto modo, si no lo he entendido mal, me temo que el propietario de la vivienda tiene la mayor parte de razón, autorizó una mejora de acabado (césped), pero no una obra de cierta entidad (piscina) que usted misma indica que cuándo todo se ha salido de madre, es cuando se comienza a tramitar la licencia, tapar el agujero ante la visita y notificación municipal, ante el requerimiento del propietario, etc... el propietario está considerando que la ejecución de la piscina es una modificación sustancial de la vivienda y por tanto, de las condiciones del contrato y no se ajusta a lo establecido como mantenimiento o mejora.

Otra cosa muy distinta es que usted hubiese notificado al propietario de manera fehaciente "quiero hacer una piscina de tantos x tantos metros y colocar césped" y él le hubiese autorizado también fehacientemente, pues de hecho, no siendo usted propietaria, debería también haberle autorizado para la solicitud de licencias municipales (y ahora le explico...) y, una vez tuviese la licencia, usted se la remite fehacientemente al propietario y éste la recibe, en ese momento, podría empezar la obra con mayores (todas) garantías de las que tiene ahora.

...y le explico, por lo general, los Ayuntamientos tienen establecido en sus ordenanzas unas separaciones y retranqueos mínimos a medianeras y vallados para piscinas, barbacoas, etc... imagine usted que su piscina no cumple esas dimensiones, comienza sin licencia... llega Catastro con fotografía aérea o el propio Ayuntamiento y sanciona o abre expediente de demolición, por mucho que usted ponga sobre la mesa un correo.e o el contrato entre ustedes, vuelvo sobre la base de la legalidad nacional, autonómica o local, el responsable a día de hoy, es el propietario, pues usted aún no lo es de pleno derecho... todo expediente y sanción recaería sobre él (otra cosa es que él se lo pueda repercutir a usted en virtud de su contrato privado).

Y es que, por desgracia en este país, tendemos a pensar que en las viviendas / locales, etc, podemos hacer de todo sin hablar o pedir permiso (y hablo a nivel administrativo / local) y no es así... solo que a veces la Administración no actúa, o se hacen los locos (pero saben más de lo que nos imaginamos de como tenemos todo) o actúan cuando se ven forzados por las circunstancias (como puede ser su caso, en que se encuentran en medio entre usted y el propietario).

Gracias. Un saludo.

Maria
Maria
Particular - hace 4 años

Mi pregunta es yo no he hecho la piscina ahora está todo como origen o mejor porque no hay malas hierbas, puede solo por ese acto anular mi contrato de opción a compra? No es un tema de licencias lo que me preocupa .

Y tiene validez el mail porque necesito poner césped , y hacer lo que inicie cuando la propiedad me autorizo lo que os he copiado . Y el ayuntamiento me dice q no mueva nada por ahora pero yo creo q poner césped no es una obra no???

Edificalia Viviendas SA
Edificalia Viviendas S.A. (Pozuelo de Alarcón, Madrid) Edificalia Viviendas S.A. - hace 4 años

Buenos días María.

Conozco muy bien un caso similar al suyo y no debería haber problema, pero siempre considerando ciertos aspectos:

1.- Vd. puede hacer obras contando con autorización expresa del propietario, recogida en documento con planos que detallen exactamente el contenido de las mismas, así como las condiciones en que se realizan (si las obras van a quedar en propiedad, cómo se costean, si se descuentan rentas a cuenta, etc...)

No sé si la autorización de su propietario recoge la descripción y los planos exactos o es simplemente una autorización genérica que luego no ha coincidido con lo que el propietario tenía esperado.

2.- No entiendo muy bien lo que Vd. dice de que "el ayuntamiento me deja empezar mientras sale dicha licencia". Por los casos que nosotros conocemos, el ayuntamiento no permite eso. Otra cosa es que Vd. se quiera arriesgar a comenzar las obras sin tener la licencia. Pero dudo que Vd disponga de una autorización escrita del ayuntamiento permitiendo el comienzo de obras sin la licencia concedida...

3.- Por lo tanto no es de extrañar que la policía se persone y le paralice las obras, y más aún si el propietario ha denunciado en el ayuntamiento porque ve "amenazada" su propiedad.

4.- Tampoco se extrañe ni le preste importancia al hecho de que el propietario fotografíe lo que las obras que vd. a comenzado... No tiene mayor importancia.

Entiendo que su intención es la compra final de la vivienda ejecutando la Opción de Compra, por lo tanto quiere ir avanzando en obras que se van a quedar finalmente en la vivienda. Eso es muy lógico, pero al no ser propietaria legal aún, no tiene más remedio que seguir los pasos que establece la ley.

NUESTRO CONSEJO:

1.- Redacte documento de autorización para acometer obras, QUE INCLUYA descripción exacta y planos. Fírmelos con el propietario.

2.- Solicite licencia de obra al ayuntamiento. Con documentos en regla no tendrá problemas.

3.- Espere a la concesión efectiva de la licencia.

4.- Realice sus obras. Tranquila y sin tensiones.

Si la licencia que tiene en marcha coincide con el nuevo documento con descripción y planos que el propietario de le firme, no tendrá problema en reaunudar su tramitación favorable.

Y ante todo mucha paciencia...

Un saludo.

Responder
Maria
Maria
Particular - hace 4 años

Buenas noches creo que no me he expresado bien, hace un año solicité vía mail “Por otro lado solicitó autorización para poner cesped y hacer el jardín y una barbacoa , también tenemos pensado poner más zonas de tarima en la planta baja , hacer un armario en la buhardilla de lado a lado utilizando el hueco de tejado de la misma y poner el aire acondicionado” contestación de la constructora propietaria “Las mejoras que queréis hacer, ok a todas excepto a la colocación de la tarima en zonas de planta baja” inicie la obra sin licencia pues en este pueblo no existe ni una sola barbacoa con licencia (dicho por el ayuntamiento) ya que está debe de llevar tubo de chimenea por encima tejado de chalet (3 plantas) de hecho el propio ayuntamiento me dice que hacen la vista gorda a este tema, tan solo intervienen cuando alguien se queja. Pero este no es el caso a tratar si licencia o no licencia . El caso es que el año pasado por mala suerte di con un impresentable al cual pague gran parte y no apareció más por lo que decidí parar todo y reanudarlo este año como así he hecho.

El caso es que cuando contrate los contenedores me dijo que tenía 10 días para solicitar licencias , yo desconocía todo ya que jamás realicé una obra anterior mente, es más no pensé ni que necesitara porque ningún vecino con el que el año anterior hable pidió licencia para ello. Pero este tampoco es el tema .

El caso es que inició la obra y mi marido tiene la brillante idea de “y ya que estamos porque no hacemos una piscina” y el obrero se pone manos ala obra, es entonces cuando viene la policia y me pide papeles les explico que me han indicado que tenía 10 días y estos me indican que no es así, que para los contenedores no hay problema de pedir la licencia después pero la obra debe ser antes y que necesito para una piscina un aparejador o arquitecto que no me preocupe que ellos han visto mi buena fe y van a hablar con el ayuntamiento y que mañana sin falta me perdone a solicitar licencia con el arquitecto.

Eso hago y ahora es donde viene el problema, en el ayuntamiento me indican que debo pedir permiso a la vecina para poner la piscina pegada a la pared del jardín que separa una casa de la otra y eso lo hice con anterioridad pero estos me dicen que esa autorización debe ser ante notario. Entonces voy de nuevo a la vecina a decirle y esta me dice que no hay problema.

Maria
Maria
Particular - hace 4 años

Al siguiente día recibo un mail de la propietaria “Buenos días.

En el día de hoy hemos comprobado visualmente la obra no autorizada que está acometiendo en el jardín de la vivienda alquilada por nosotros. ¿Nos puede aclarar que tiene intención de ejecutar?”

Les explico que son las mejoras y que habíamos pensado realizar una mini piscina ya que como le comenté cuando nos vimos nos íbamos a quedar con la casa y que como le comenté queríamos hacer las mejoras y que ella me dijo personalmente que todo lo que fueran mejoras nadie se iba a oponer pero que también sinceramente me había ido 4 días de viaje y no pensé que iba a estar ya hecho el agujero de la mini piscina . (Error, que reconozco ya que mi marido no vio problema y dio un ok sin consultar a estos)

El caso es que en el mismo instante recibo mail en el que se me dice “requerimos para que ceses inmediatamente en la ejecución de las obras del jardín que en ningún caso se ajustan a la consulta que nos has realizado y que en ningún caso hemos autorizado. En el momento en que ejecutes la opción de compra podrás acometer lo que creas pertinente, mientas tanto has de aceptar los términos de tu contrato de arrendamiento“ al día siguiente recibo burofax que me indica lo que se ve en la 1 foto . Hablo con un par de abogados y uno me dice que no pare la obra y otros 2 que si e inmediatamente la paro y relleno de arena .

Y acudo al ayuntamiento el cual me llama para decirme que ha estado la propietaria y que no autoriza piscina le digo que ya hemos puesto de nuevo la arena en su lugar y me indican que inicie licencia sobre obra menor . Lo hago y a los 3 días vuelve la policia a mi casa esta vez a parar cualquier obra voy al ayuntamiento y me dicen que la propiedad no da autorización a para ninguna obra le digo que no entiendo que tengo autorización de lo demás vía mail y ellos tampoco entienden nada .

A todo esto la vecina a la que no le importaba la piscina ni nada empieza a malmeter con más vecinos y es la que manda fotos a mi propietaria (dándome a mi otra cara) pues en el ayuntamiento me enseñan fotos y son desde su casa .

El tema es hice mal en hacer ese hueco sin consultar pero inmediatamente lo pare, y prosegui con lo que si tenía autorización. Que incluso el propio ayuntamiento me dijo que para lo que iba a hacer no hubiese necesitado licencia pero al saltar el tema de la piscina ahora me van a mirar todo ...

He tenido que adjuntar el mail de autorización del propietario y aclarar que estoy haciendo . Y estoy a esperas...

el caso es no de licencias pues este ayuntamiento no se opone a ayudarme incluso habiendo solicitado licencia con obra iniciada . Pero el caso y mi pregunta, estoy haciendo las obras que mi propietario me autorizó vía mail, el ayuntamiento no tiene problema a darme licencia pero pueden los propietarios paralizarme la obra ya autorizada ? Tiene validez un mail? Puede que mañana diga de comprar y me digan que he incumplido el contrato? (Pese a inmediatamente seguir sus órdenes y no llevar acabo la piscina?

José Luis Búrdalo Martínez

Buenos días.

Muy resumido, veo que se trata de una "minipiscina" como dice usted María, más acabado de césped y demás... que usted avala con un correo.e y la teórica permisividad del Ayuntamiento (déjeme que lo indique así... pues las piscinas, son objeto de proyecto y licencia municipales "en toda regla", su superficie genera valor diferencial de la tipología de suelo y por tanto valor diferencial de catastro / IBI) y, por otro lado, entiendo que el propietario quería entender que solo se trataba de mejora del acabado (césped).

Por un lado, en tanto no tenga la licencia en su poder, no hay obra que valga (salvo que por algún motivo se hubiese podido tramitar por declaración responsable, eso dependerá del municipio en cuestión) y hasta cierto punto, mientras no sea propietaria efectiva del inmueble, a día de hoy, el deber legal de conservación, uso y mantenimiento no le corresponde a usted, es del propietario.

Por otro lado, el contrato entre ustedes es vinculante en tanto no implique ninguna ilegalidad mayor... no se puede hacer valer un contrato entre partes sobre algo que de base pueda ser ilegal, en muchas ocasiones he puesto un ejemplo un tanto absurdo para tratar de explicarlo, pero creo que esclarecedor, usted y yo podemos firmar un contrato particular para ir de Madrid a Burgos (por poner dos punto) a 200 km/h, si nos pilla la Guardia Civil... ¿cree que nuestro contrato tiene alguna validez?, aplique esto a su contrato y a la relación con el Ayuntamiento.

Hace pocas semanas intervine como perito en un juicio dónde mi cliente, alquilado con opción a compra decidió anular la operación pues una ganancia superficial (cerramiento de terraza bastante grande) del inmueble ocasiona daños que no pueden ser reparados fácilmente y además, ocasiona perjuicios a terceros... por extensión, en la opción de compra, pasaría a ser propietario de pleno derecho y por cuerpo cierto de todo, legal o ilegal... pero todo se sustenta sobre un precedente de ganancia superficial no declarada, no existente en ninguna Administración Pública formando parte de un contrato que ahora mismo, está pendiente de sentencia.

Así pues, en cierto modo, si no lo he entendido mal, me temo que el propietario de la vivienda tiene la mayor parte de razón, autorizó una mejora de acabado (césped), pero no una obra de cierta entidad (piscina) que usted misma indica que cuándo todo se ha salido de madre, es cuando se comienza a tramitar la licencia, tapar el agujero ante la visita y notificación municipal, ante el requerimiento del propietario, etc... el propietario está considerando que la ejecución de la piscina es una modificación sustancial de la vivienda y por tanto, de las condiciones del contrato y no se ajusta a lo establecido como mantenimiento o mejora.

Otra cosa muy distinta es que usted hubiese notificado al propietario de manera fehaciente "quiero hacer una piscina de tantos x tantos metros y colocar césped" y él le hubiese autorizado también fehacientemente, pues de hecho, no siendo usted propietaria, debería también haberle autorizado para la solicitud de licencias municipales (y ahora le explico...) y, una vez tuviese la licencia, usted se la remite fehacientemente al propietario y éste la recibe, en ese momento, podría empezar la obra con mayores (todas) garantías de las que tiene ahora.

...y le explico, por lo general, los Ayuntamientos tienen establecido en sus ordenanzas unas separaciones y retranqueos mínimos a medianeras y vallados para piscinas, barbacoas, etc... imagine usted que su piscina no cumple esas dimensiones, comienza sin licencia... llega Catastro con fotografía aérea o el propio Ayuntamiento y sanciona o abre expediente de demolición, por mucho que usted ponga sobre la mesa un correo.e o el contrato entre ustedes, vuelvo sobre la base de la legalidad nacional, autonómica o local, el responsable a día de hoy, es el propietario, pues usted aún no lo es de pleno derecho... todo expediente y sanción recaería sobre él (otra cosa es que él se lo pueda repercutir a usted en virtud de su contrato privado).

Y es que, por desgracia en este país, tendemos a pensar que en las viviendas / locales, etc, podemos hacer de todo sin hablar o pedir permiso (y hablo a nivel administrativo / local) y no es así... solo que a veces la Administración no actúa, o se hacen los locos (pero saben más de lo que nos imaginamos de como tenemos todo) o actúan cuando se ven forzados por las circunstancias (como puede ser su caso, en que se encuentran en medio entre usted y el propietario).

Gracias. Un saludo.

Germán
Garcia&hernández Arquitectos, S.l.u (Madrid, Madrid) Garcia&hernández Arquitectos, S.l.u - hace 4 años

Aquí hay que diferenciar 2 hechos. Por una parte la solicitud de licencia municipal las cuales se conceden o no al margen de la relación jurídica con la propiedad pues sólo reconocen si se atiene o no a la legislación urbanística del objeto de la solicitud.

Y por otro lado está tu relación con la propiedad la cual independientemente o no de lo que diga la licencia de obras puede permitirte hacerlas o no según lo que hayáis establecido en el contrato de alquiler aunque pasado un tiempo seas tú el propietario.

Consejo, espera a ser propietario que te falta poco y ya tienes potestad para poder ejecutar lo solicitado a la licencia.

Y por último todos tenemos derecho a la intimidad de nuestro hogar así que el acoso fotográfico sobre tu “vivienda” (sea cuál sea tu relación con la propiedad) es sagrado y está tipificado como delito, ahí lo dejo. Gracias y suerte

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