¿ Qué profesionales debo contratar…….?

Buenos días Manuel,

Como mis compañeros han expuesto es un proceso complejo con multitud de pasos y agentes. A continuación le exponemos una relación de los pasos y participantes del proceso constructivo:

PARTICIPANTES

Técnicos

• Arquitecto - Redacción Anteproyecto - Redacción Proyecto Básico

- Redacción Proyecto Ejecutivo

- Dirección Técnica y Control de Obra

- Redacción de la Documentación Final de Obra

• Arquitecto Técnico-Redacción Estudio Seguridad y Salud

- Redacción Plan Control de Calidad

- Dirección de Ejecución de Obra

- Control de Calidad en Obra

- Certificaciones de Obra (opcional)

-Redacción de la Documentación Final de Obra

• Topógrafo - Estudio Topográfico

• Geólogo - Estudio Geotécnico

• O. C. T * - Elaboración de Informes de Control Técnico para entidades. *(opcional según casos)

Organismos

• Ayuntamiento - Concesión de la Licencia de Obras Mayores

- Concesión de la Licencia de Primera Ocupación

• Catastro - Registro de la Obra Nueva

• Departamento de Vivienda de la Comunidad - Cédula de Habitabilidad de 1º Ocupación.

OBRAS

• Fase A (antes de las obras)

1. Búsqueda de la parcela.

2. Escritura de Compra-Venta

3. Inscripción en el Registro de la Propiedad y notificación al Catastro

4. Realización del Estudio Geotécnico y Topográfico.

5. Realización del Proyecto de Arquitectura.

6. Redacción del Estudio de Seguridad y Salud y Control de Calidad por parte del Aparejador.

7. Petición de la Licencia de Obras Mayores al Ayuntamiento.

8. Petición de Presupuestos a Constructoras y Contratación de una de ellas.

9. Petición de Suministros Provisionales de Obras.

10. Declaración de Obra Nueva en Construcción en el Registro de la Propiedad.

• Fase B (durante obras)

1. Inicio oficial de las Obras.

2. Control de la ejecución material y geométrica de la obra. Control de calidad y seguridad.

3. Pagos por Certificados de Obra a la Constructora.

4. Final de Obra.

• Fase C (después de las obras)

1. Petición al Ayuntamiento de la licencia de primera ocupación. Cédula de Habitablidad.

2. Declaración de Obra Nueva.

3. Inscripción en el Registro de la Propiedad y notificación al Catastro.

4. Dar de alta los servicios que se deseen contratar (gas, luz, teléfono, etc.)

Si lo desea puede ponerse en contacto con nosotros y le proporcionaremos una guía con más información sobre todo el proceso. En esta guía se explican los puntos expuestos con anterioridad con los costes orientativos asociados y el tiempo aproximado.

Esperamos haber sido de ayuda. Un saludo.

08023 · Arquitectos - Barcelona

Copèrnic 3, 1º2 - 08021

T. 93 417 37 23

W. www.08023.es

E. info@08023.es

Les quedo enormemente agradecido por sus respuestas que me han resultado de gran utilidad. Me confieso un total neófito en este tema y estoy recabando toda la información que pueda obtener y de todas las fuentes posibles para valorar si esta opción para mi segunda vivienda me resulta rentable.Una de las valoraciones más importante que debo hacer es si esta opción es económicamente viable y para ello necesito conocer todos los gastos a los que debo hacer frente y su cuantía . No se si es correcto tocar este tema en este foro pero me sería muy útil tener una idea de honorarios .

Gracias otra vez.

Atentamente.

Manuel

Muy exhaustivo el compañero David Jiménez.

Traté de ser lo más sencillo posible en la explicación y no entrar en tecnicismos, pero reconozco que su esquema es muy correcto. De hecho, recomiendo acto seguido su respuesta.

No obstante Manuel, lo dicho, si podemos ayudarle, será un placer.

Gracias por su atención y reciba un cordial saludo.

Buenas a grandes rasgos si has decidido por la auto construcción eres el promotor de la obra, no se si sera para una vivienda supongo que si, asi que tendrás que buscar un Arquitecto , el qual hara un projecto basico y ejecutivo de la vivienda. Antes de nada no estaria nada mal consultar en el ajuntamiento de tu zona la normativa urbanística para saber que tipo de edificio puedes hacer, si planta baja mas Planta primera , o mas dos, etc. Luego tendras que contratar tambien el aparejador que seguramente ya te ofrecera los servicios alguien conocido através del Arquitecto. Asi que cuando tenga el arquitecto el projecto lo presentais al Ajuntamiento para la licencia de obras, que aqui pagaras tasa de runas y el tanto por cien establecido sobre el projecto que varia segun Ajuntamiento y se basa en el PEM (pressupuesto ejecución material) de la obra, el qual lo calcula el Arquitecto. Ahi decirte que normalmente se encuentra que cuando vayas a pedir presupuesto a los constructores para realizar la obra salga mas caro que el precio que tiene el Arquitecto ya que es conocidisimo que se presenta un importe algo menor para ahorrar al cliente, osea a ti pagar mas al Ajuntamiento, pero lo aclaro porque he escuchado muchas veces que los importes del presupuesto del arquitecto i el constructor no coinciden. Asi que cuando tengas constructor y licencia de obras ja a comenzar tu casa. Luego esta el tema de ir a precio cerrado , o ocuparte tu de contratar electricista , fontanero, carpintero. Decirte que los costes de una casa pueden oscilar bastante segun calidades, asi que en los presupuestos compara calidades. Ya sabes contra mas azucar mas dulce. Ya que ahy rajolas de 4 euros m/2 a 60/m2 y asi en casi todo. Asi que basicamente los elementos que intervienen son promotor , direccion facultativa ( arquitecto, y aparejador) , constructor, subcontratistas ( fontanero, etc) .Asi que espero que te sirva un poco de guia. Saludos!

Buenos días Manuel.

Efectivamente, explicar el proceso y necesidades sobre técnicos precisos para edificación es un tutorial o al menos un texto un tanto extenso.

Voy a tratar de resumírselo, asumo que al ser autoconstrucción y autopromoción, dispone del solar y dispone de los medios o empresa constructora para la ejecución de los trabajos, por lo tanto, básicamente necesita un equipo de Dirección Facultativa (Dirección de Obra).

Se compone de Arquitecto y Arquitecto Técnico. Su función principal es confeccionar el proyecto básico y de ejecución y controlar en el transcurso de los trabajos que la realidad ejecutada se va adaptando a aquello proyectado, con mínimas diferencias que son siempre inevitables y que acaban generando modificaciones lo que da lugar a un proyecto final de obra.

Esto es de un modo muy resumido. Realmente el arquitecto debe diseñar el inmueble contando con la normativa de aplicación nacional, autonómica y local y, como es lógico, de acuerdo con unos parámetros básicos que determine la propiedad, sobre ese proyecto básico que se usa para obtener licencias y comenzar a moverse en cuanto a financiación, presupuestos de constructoras, materiales, etc… se redacta el estudio básico y plan de seguridad y salud (prevención de riesgos laborales) por parte del arquitecto técnico tanto a nivel de proyecto como a nivel de control del mismo en fase de ejecución. En fase de proyecto entran trabajar también muchos casos ingenieros para adecuar instalaciones al proyecto.

Una vez arrancadas las obras, la dirección de obra se ocupa de girar una serie de visitas de obra necesarias para comprobar la correcta ejecución de los trabajos y que se adecuen a proyecto y no presenten riesgos para la integridad de los trabajadores. Controlar la producción mediante certificaciones de obra y controlar la calidad de los materiales y procesos.

Concluidos los trabajos, como indicaba antes, se elabora un proyecto final con las modificaciones realizadas, reflejando el estado real y final del inmueble, que como no puede ser de otro modo, debe adaptarse a la misma normativa que se tuvo en cuenta para la redacción del proyecto inicial.

Se emiten los certificados finales de obra correspondientes, se solicitan licencias municipales de habitabilidad y a disfrutar de la vivienda.

He tratado de condensar la información todo lo posible y no entrar en tecnicismos, se puede imaginar que a nivel normativo y de ejecución es mucho más complejo, pero de eso ya nos encargamos nosotros.

Por otro lado, debo indicarle que desde el 12 de marzo está en vigor el nuevo Código Técnico que endurece las condiciones de aislamiento y de limitación de la demanda energética de los inmuebles de nueva construcción, además de protección frente al ruido y otros muchos aspectos. En proyecto se debe obtener como mínimo una calificación energética B.

Además de mi formación como arquitecto técnico, tengo un máster en eficiencia energética por la Universidad de Extremadura y una buena cantidad de certificaciones energéticas de inmuebles y auditorias, le puedo asegurar que todo dinero invertido en una buena envolvente térmica exterior, en un poco más de aislamiento, en buenas carpinterías y un correcto control en obra para su correcta ejecución, es dinero bien invertido pues será ahorro en la facturación energética.

Si está interesado en que estudiemos su caso concreto, no dude en contactar con nosotros, nos ocupamos de la gestión integral del proyecto.

Gracias por su atención y reciba un cordial saludo.

Es reconfortante encontrar personas agradecidas como usted que valora el trabajo de los profesionales. Será un placer ayudarle de nuevo cuando retome su proyecto.

Esperamos haber sido de ayuda. Un saludo.

08023 · Arquitectos - Barcelona

Gracias a usted Manuel.

Si vuelve a retomar el proyecto, sabe que puede contactar para que le podamos ayudar y asesorar, amén de ofertarle todos los trabajos y gestiones.

Un saludo.

Muchisimas gracias a todos . A tenor de la información y de mis posibilidades he abandonado momentáneamente el proyecto pero no sin antes agradeceos a todos las molestias que os habéis tomado . Formáis un gran equipo y lleváis a cabo una labor de información muy importante.

Gracias.

Para la auto construcción hay algunas opciones que resultan baratas y fáciles, puesto que se pueden cubrir gran cantidad de metros cuadrados de un modo rápido, y después, detenerse más en los acabados interiores. Con algunos métodos y sencillos consejos esto es posible. No es tan difícil.

Puedes ponerte en contacto con nosotros y te lo explicamos sin ningún compromiso.

En cuanto a los profesionales que han de participar en el proceso, nada que añadir a lo ya explicado por mis compañeros.

Por lo que se refiere a la Autoconstrucción, personalmente no se la recomiendo a mis clientes. No es una mala opción, pero sí es cierto que para aquellos que no tienen conocimientos del tema puede ser un proceso y trabajo tedioso y en ocasiones desesperante. Se asumen unas responsabilidades muy concretas e importantes, pero además el propio proceso para el neófito puede generar muchas dudas e incluso pasos erróneos.

Cierto es que concluido el proceso constructivo, y con la tranquilidad de la obra terminada, puede ser muy gratificante pero, hasta llegar a ese punto habrás pasado muchas crisis y noches en vela.

Por lo que se refiere a lo honorarios, como indicaba el compañero, están liberalizados desde hace años, pero sí es necesario un conocimiento mínimo de tu programa, intenciones, características de la edificación...

En todo caso, si me permites una recomendación, cuando tengas varios presupuestos, la decisión no debe ser sin más la más econcómica. Asegúrate que te están ofertando exactamente el mismo trabajo.

Saludos

Buenos días Manuel.

Los honorarios están liberalizados, cada cual puede presupuestar lo que desee, suelo decir que en función de su valía y responsabilidad, pero hoy en día, casi sirve más el argumento de en función de lo temerario que sea uno.

La redacción y dirección de un proyecto implica una serie de responsabilidades civiles y penales que, deben estar cubierta y debe usted tener muy en cuenta que la experiencia es muy importante, que debe fiarse de alguien que le aporte información y garantías y no del precio más económico.

Para conocer unos honorarios aproximados es preciso tener una idea, una base previa con la que trabajar, unos mínimos y desde ahí lanzar la oferta, si quiere usted podemos tratar este punto de manera privada y sin compromiso alguno, contacte con nosotros si lo desea.

En cuanto a la autopromoción... si hay cierta premura, no la aconsejo, pero si se trata de su segunda residencia y le puede dedicar algo de tiempo y no le importa si la obra dura un poco más por hacer las cosas bien, entonces si le recomiendo la autopromoción, ya no solo por que económicamente sea más rentable, si no por que su casa estará lo más ajustada posible a sus deseos y la satisfacción en ese aspecto es mucho mayor.

Gracias por su atención y reciba un cordial saludo.

La razón por la que no recomiendas la autopromoción es un poco extrema, no? Si fuera así, nadie se haría casas, incluso no se construiría. Con una buena planificación, buenos profesionales y una correcta ejecución de obra no tiene por qué pasar nada. Y si pasara (ojalá que no) están los seguros.

La autopromoción es un proceso complejo pero muy gratificante al final, se lo recomiendo al que quiera hacerse una casa a medida.

Y suscribo las palabras de mis compañeros técnicos, muy bien explicado.

Un saludo!

Jesús.

Buenos días,

Nosotros no recomendamos para nada la autoconstrucción.

Hoy en día tienes muchas posibilidades, des de casas ecologicas, bungalows, casas de madera.

Acuerdate de que son los ayuntamientos quienes han de avalar tu construcción, y debido a las multiples normativas de seguridad y precedentes, te harias tu responsable. Imaginate que viene un fontanero a ayudarte y se cae en la obra y se queda paraplejico, quién lo cubriria?