¿Puede haber una salida de humos aquí?

Hola,

Mi pareja y yo somos propietarios de esta vivienda, que es un primero, y bajo la misma hay un local, que está en alquiler. El banco que gestiona este alquiler nos ha indicado que hay unos inquilinos interesados en el mismo para dedicarlo a la restauración, pero que querrían poner una salida de humos en la fachada.

Obviamente nosotros nos negamos porque esta salida de humos estaría bajo la ventana de nuestro dormitorio. No existen otros sitios donde pudieran poner una salida de humos. El representante del banco nos han dicho que pueden hacerlo aunque nosotros nos opongamos. Estaría también el problema de que este local no tendría sitio para poner otras instalaciones, como las maquinas de aire acondicionado.

¿Es esto así? ¿Cómo podemos actuar?

Gracias de antemano. Un saludo,

¿Puede haber una salida de humos aquí?

Hola,

Mi pareja y yo somos propietarios de esta vivienda, que es un primero, y bajo la misma hay un local, que está en alquiler. El banco que gestiona este alquiler nos ha indicado que hay unos inquilinos interesados en el mismo para dedicarlo a la restauración, pero que querrían poner una salida de humos en la fachada.

Obviamente nosotros nos negamos porque esta salida de humos estaría bajo la ventana de nuestro dormitorio. No existen otros sitios donde pudieran poner una salida de humos. El representante del banco nos han dicho que pueden hacerlo aunque nosotros nos opongamos. Estaría también el problema de que este local no tendría sitio para poner otras instalaciones, como las maquinas de aire acondicionado.

¿Es esto así? ¿Cómo podemos actuar?

Gracias de antemano. Un saludo,

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10 Respuestas

Respuestas útiles 1
José Luis Búrdalo Martínez
compás y cartabón (Madrid, Madrid) compás y cartabón - hace 4 meses

Buenas tardes.

¿Que va a decir el representante del banco?... él lo único que quiere es "colocar" el local, comisión y alquiler... y dónde ahora es "no pasa nada", dentro de unos meses será "me lavo las manos", "ustedes tendrían que haberse informado" y no lo digo desde el punto de vista de usted, Tomás, como propietario de la vivienda situada encima, lo digo desde el punto de vista del potencial inquilino, que se va a encontrar con un marronazo y con el local cerrado en un tiempo... el que tarden en prosperar denuncias o pase inspección municipal.

Desconozco si el representante del banco tiene o no idea de normativa a nivel de instalación de actividades, Ley de Propiedad Horizontal o Código Civil... pero si la tiene, desde luego la disimula.

Por un lado, la comunidad de propietarios tiene "cierta fuerza" sobre el local, pues al pertenecer a un edificio con división horizontal (entiendo que se trata de un edificio), si la mayoría legal necesaria según Ley de Propiedad Horizontal se niega a la instalación de salida de humos por fachadas (o patios), se acabó la discusión.

Casos similares atiendo pero "del otro lado", del lado del empresario o emprendedor que está tras un local y tiene dudas... para empezar, personalmente, considero que todo propietario de un local o, representante (inmobiliaria, banco, intermediario, etc), debería estar al tanto de la normativa que afecta a ese local, que tipo de actividades se pueden implantar... pues para empezar, los Ayuntamientos son competentes en la ordenación del territorio, puede que un determinado modelo de negocio no se pueda implantar en un local... por ejemplo, no espere usted encontrar actividades sensibles (se me ocurre una guardería o un local de ocio infantil) en una calle fondo de saco, sin posibilidad de entrada de vehículos de emergencia, eso es un potencial problema en caso de desgracia y tener a todas las televisiones ahí plantadas... ¿que sucede?, que mucha gente no tiene ni idea que actividades se pueden desarrollar en sus locales y eso, no es responsabilidad del inquilino o incluso de un potencial comprador, lo es del propietario que debe conocer que afecta a su inmueble.

Por ejemplo, en Madrid, fuera del Estado de Alarma (ahora imposible), pedir una cita en la Agencia de Actividades para verificar si un local es viable para un potencial desarrollo de actividad, rara vez hay disponibilidad antes de 3 semanas... en caso así, recomiendo siempre a los clientes una firma de arras condicionada a la resolución de dicha cita, si el local no es viable, las arras devueltas... aquel que le interesa y no tiene miedo a lo que pueda surgir, aceptará, aquel que vea que peligro se negará y tratará de "colocar" el local a otro, pero desde luego, a mi cliente le debo el trato profesional que se merece e informarle de aquello que puede pasar.

Si un edificio tiene salida de humos, evidentemente, se puede instalar una actividad de restauración, pero si no tiene salida de humos, dicha salida tiene que crearse y, no sirve a fachada, para cumplir con normativa que se deberá verificar en el proyecto de la actividad, la salida de humos tiene que llegar hasta cubierta y sobrepasar la misma en 150 centímetros... y por lo general, los Ayuntamientos suelen forzar a que estas nuevas instalaciones se hagan por patios interiores o fachadas posteriores, nunca o casi nunca por fachadas principales.

Para este tipo de instalación (salida de humos a cubierta) se precisa una mayoría de votos de la comunidad de propietarios establecida en la Ley de Propiedad Horizontal y casi seguro que el Ayuntamiento pedirá que se incorpore al expediente el acta de esa votación y acuerdo-mayoría (en Madrid, pasa).

Además, como bien intuye Tomás, el local va a necesitar renovación de aire, climatización, etc... rejillas que, legal y normativamente, tienen que guardar una distancia con ventanas y balcones, de lo contrario, no tendrá licencia de actividad.

¿Por qué dice el representante del banco que lo puede hacer aunque se opongan?, porque como decía antes, va a lo que va... a la tajada y porque puede que sea conocedor de que la actividad y obras de pueden hacer por Declaración Responsable, es decir, abrir al día siguiente... que es lo que mucha gente interpreta y, por desgracia, explican mal en Ayuntamientos... ¿cuándo viene la sorpresa?, cuando pasados unos meses se persona el técnico municipal y comprueba todo lo que no cumple y si no cumple, o se subsana o se cierra... por desgracia, a posteriori.

Alejandro Añon Espallargas Alcorisa
Construcciones Y Carpinteria Hermanos Añon (Alcorisa, Teruel) Construcciones Y Carpinteria Hermanos Añon - hace 4 meses

por poder, pueden hacer lo que quieran,

otra cosa es que el local pueda abrir para dar el servicio que quieren.

es necesario la autorizacion de todos los propietarios del edificio y de los edificios al lado de este, si uno de los edificios se niega, por estar afectado por el ruido del negocio, ruido de aparatos de aire y demas, el ayuntamiento no le otorgara la licencia de apertura del local.

incluso si el ayuntamiento permite en ese local esa actividad, que tendria que cumplir con todos los requisitos legales.

en otros comentarios ya puse como ejemplo una clinica dental que realice, propietario del edificio conforme con el negocio, ayuntamiento conforme y proyecto, licencias y todo lo necesario en regla.

pero el propietario del edificio de al lado, que no reside en el, solo de verano uno o dos meses, cuando vio las obras, ya casi terminadas, se informo en el ayuntamiento y de momento, todo parado, al final firmo el consentimiento para que el ayuntamiento diera la licendia, de lo contrario, todo el dinero metido perdido.

sigue los comentarios de Jose Luis, es todo un experto en estos temas y habla con la persona que quiere poner el negocio, si no tiene todo atado, no creo que quiera alquilar el local.

aqui en mi pueblo pasa con un restaurante, ya se realizo el bloque para poner dicho restaurante con todo segun las ordenanzas de aquellos tiempos y cuando lo traspaso, todo fueron problemas con los vecinos, que por cierto, compraron los pisos con el restaurante ya en marcha

Tomás
Particular - hace 4 meses

Estimado Alejandro,

Gracias por tu respuesta. He consultado a algún amigo arquitecto y me confirma lo que todos decís aquí, que no puede hacerse tan alegremente... De todas formas, seguiremos el consejo de Jose Luis y contrataremos a un técnico para hacer un informe y curarnos en salud.

Un saludo,

Alejandro Añon Espallargas Alcorisa
Construcciones Y Carpinteria Hermanos Añon (Alcorisa, Teruel) Construcciones Y Carpinteria Hermanos Añon - hace 4 meses

buenas tardes, Tomas.

he leido el resto de comentarios que pones, creo que esa sera la mejor opcion y quizas la unica, contratar a un arquitecto que realice el informe y lo pase al ayuntamiento.

saludos y suerte

José Luis Búrdalo Martínez
compás y cartabón (Madrid, Madrid) compás y cartabón - hace 4 meses

Evidentemente, una declaración responsable bien hecha requiere que un técnico desde el principio, se ocupe del correspondiente proyecto técnico para estar tranquilos que, pasado el tiempo, aquello va a cumplir... y un técnico que sea mínimamente responsable y le tenga aprecio a su seguro de responsabilidad civil, le va a decir al potencial cliente "ahí no puedes poner salida de humos", "necesitas permiso de la comunidad"... por desgracia, también los hay que van a lo que van, a cobrar y dentro de un año, pídale responsabilidades, a ver si sigue ejerciendo.

¿Qué puede hacer usted como propietario?, yo hablaría con el presidente y emitiría una nota de parte de la Comunidad de Propietarios, firmada por los responsables, indicando la negativa de la finca a la instalación de salida de humos (si es que la mayoría legal así lo votasen) hasta cubierta y/o en fachada y, acto seguido, ser la haría llegar al banco de manera fehaciente, por burofax, con acuse de recibo y lectura… es probable que el banco siga adelante con la operación, pero ustedes ya tienen un documento de “¡eh!, te avisamos”… es más, el inquilino del local cuando empiecen los problemas a nivel municipal y con ustedes, pues van a empezar a denunciar desde el minuto uno, va a pasar a ser el mejor amigo de ustedes.

Es más, esa notificación haría que fuese enviada desde un despacho legal… va a ser más potente el mensaje en plan “sepan ustedes que están colocando un local que no tiene requisitos técnicos, legales y normativos para lo que pretenden”, no todo vale.

Y, si tienen opción de conocer o hablar con el potencial interesado, háganle saber el lío en el que se mete, a nivel de proyecto y actividad y a nivel legal con la comunidad.

Para terminar, solo me queda ponerme a su disposición y de su comunidad para, si lo precisan, preparar informe técnico o lo que sea necesario de cara a ese escrito a la entidad bancaria si se trata de Madrid o Guadalajara y si no es así, traten de buscar un técnico de su ciudad o provincia, les aseguro que van a ser honorarios bien invertidos.

Gracias. Un saludo.

Tomás
Particular - hace 4 meses

Estimado Jose Luís,

Gracias por lo detallado y extenso de su respuesta. El problema es que la comunidad somos el banco y yo, nada más: ellos tienen el bajo y nosotros el primero y azotea. El edificio no cuenta no más alturas. Todas las zonas comunes, según las escrituras, son de uso privativo por mi (nuestra) parte.

El edificio en cuestión está en Sevilla. Si pudiera ponerme en contacto con algún técnico de su confianza en esta localidad, se lo agradecería.

Un saludo,

José Luis Búrdalo Martínez
compás y cartabón (Madrid, Madrid) compás y cartabón - hace 4 meses

Buenas tardes Tomás.

Me alegro que lo comentado le haya servido de ayuda... la mejor parte es que, al ser tan pocos en la comunidad, la unanimidad va a ser imposible, pero desde luego, aunque sean solo dos, la normativa a nivel de extracción de humos y gases, a nivel de alteración de fachadas y demás, sigue siendo la misma, así pues, si un técnico puede analizar la viabilidad o no del local, tanto a nivel técnico como urbanístico y legal, dejarlo por escrito... eso que ya tendrá ganado y, en caso de conflicto, la mitad del trabajo ya está hecho para reclamar y denunciar.

Por desgracia, no conozco ningún compañero en Sevilla, en otras provincias de España sí, pero no en Sevilla... lo siento.

Cualquier cosa más que pueda hacer, desde la distancia, no dude...

Gracias. Un saludo.

Pablo V
Particular - hace 4 meses

Como dice José Luis, el del banco se está pasando de listo.

En líneas generales, todo lo que plantean no es posible. Si sigue en sus trece de ponerse chulo, te recomiendo que consultes con un abogado que ya verás qué pronto vuelven las cosas a su cauce.

Tomás
Particular - hace 4 meses

Hola Pablo,

Gracias por tu respuesta. Así hemos hecho, pero creo que seguiremos el consejo de Jose Luis y contrataremos a un técnico.

Un saludo,

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