¿Pueden "colarme" el proyecto de reforma en el precio de compra de una casa?

¡Hola! Estoy pensando en comprar una casa a la que habría que hacer una reforma integral. El dueño hizo hace un par de años el proyecto para la reforma y pidió los permisos al ayuntamiento, pero al final se decidió por venderla. El problema es que en el precio de la casa incluye el precio del proyecto sí o sí. ¿Puede hacerlo? ¿Me sirve a mi? Porque mi idea de reforma es bastante diferente (no quiero ampliar la casa, sólo hacerla habitable).

¿Pueden "colarme" el proyecto de reforma en el precio de compra de una casa?

¡Hola! Estoy pensando en comprar una casa a la que habría que hacer una reforma integral. El dueño hizo hace un par de años el proyecto para la reforma y pidió los permisos al ayuntamiento, pero al final se decidió por venderla. El problema es que en el precio de la casa incluye el precio del proyecto sí o sí. ¿Puede hacerlo? ¿Me sirve a mi? Porque mi idea de reforma es bastante diferente (no quiero ampliar la casa, sólo hacerla habitable).

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22 Respuestas

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José Luis Búrdalo Martínez
compás y cartabón (Alcalá de Henares, Madrid) compás y cartabón - hace 6 años

A saber... tal como dice Andrea en su pregunta, el dueño pidió un proyecto de reforma y pidió los permisos al Ayuntamiento, si es de reforma interior, puede que el técnico no sea competente y no puede visar, pero sin embargo el proyecto o lo que él llame proyecto esté adjuntado al expediente municipal, así que, creo que ante la duda, más vale recomendar PRECAUCIÓN.

Sobre todo por que tal como comenta Andrea, ese proyecto no tiene nada que ver con lo que ella parece necesitar.

Gracias. Un saludo.

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José Luis Búrdalo Martínez
compás y cartabón (Alcalá de Henares, Madrid) compás y cartabón - hace 6 años

Ah... y por cierto, esa agencia ha vuelto a hacer una jugada similar, ha vendido una vivienda (otra vivienda) a otro matrimonio convenientemente"maquillada" y reparada el tiempo justo para "aguantar" y apenas seis meses después la vivienda se está rajando por la mitad, también en El Casar.

En fin... no se trata de ser desconfiados, pero en este caso en particular, que en menos de año y medio me encuentre este mismo modo de actuar en dos viviendas de la misma agencia en el mismo municipio, pues bueno, me podrán acusar de tremendista, pero yo prefiero llamarlo PRECAUCIÓN.

Suerte con su decisión. Un saludo.

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José Luis Búrdalo Martínez
compás y cartabón (Alcalá de Henares, Madrid) compás y cartabón - hace 6 años

Buenas tardes Andrea.

Yo le expongo diversas posibilidades, por desgracia, hay que ser desconfiado máxime si se trata de una inversión fuerte, de hecho, es usted la primera que cree que le están tratando de "colar" el proyecto, por lo cual es usted la primera que desconfía y me parece acertado.

Le voy a contar un caso, además, clientes de esta web Habitissimo. Me llegó un matrimonio con una propuesta compra de vivienda muy buena, una vivienda unifamiliar por debajo de 94.000 €, dos plantas, en el Casar de Talamanca, gran superficie de parcela, buenas vistas... un chollazo y de hecho así estaba "destacado" en la web de la agencia inmobiliaria.

Estos clientes desconfiaron y solicitaron un peritaje e informe sobre la vivienda. Cuando me puse a revisar la vivienda, el señor de la inmobiliaria no sabía dónde meterse, la vivienda estaba literalmente partida por la mitad y que casualidad que la inmobiliaria ya tenía preparado un presupuesto de recalce de la vivienda y el proyecto correspondiente.

Casualidades de la vida o no, tras 20 años trabajando en este oficio resulta que cuando aconsejo a mis clientes precaución y que la agencia les entregue ese presupuesto de recalces y, ellos me lo hacen llegar, se trata de una empresa con la que he trabajado muchos años en muchas obras. Hable con su ingeniero y con sus responsables y el presupuesto era una estimación de costes "para empezar a ver por donde arrancar", nada en firme, nada comprometido pues la inmobiliaria no les permitió ver la vivienda. Yo les mostré las fotografías y la información que había recabado para el informe pericial y, como es lógico, anularon su presupuesto de recalce al no tratarse para nada de lo que desde la agencia les habían contado (sin valorar si ellos debieron dar o no una oferta a ciegas).

El resultado es que el recalce -real- de la vivienda suponía otros 90.000 €, más los trabajos de acondicionamiento y reforma interior para dejarla medianamente habitable (cerca de 30.000 €). Como es lógico, tras estas indicaciones, mis clientes renunciaron a la compra de la vivienda y dieron por muy bien invertido el coste del peritaje, de hecho, seis meses después volvieron a contactar para revisar otra vivienda que, esta vez si, era un producto proporcionado calidad / estado / precio, hoy en día residen en esa vivienda, me consta que la han reformado a su gusto.

Así que si se trata de desconfiar ante algo que parece a priori desproporcionado y usted de por sí piensa que se lo quieren colar, que quiere que le diga, considero que ser desconfiado es una opción muy válida cuando se trata de una inversión fuerte.

Es más, le sugiero que inste al propietario actual a que un técnico de su elección perite la vivienda, inspecciones y revise el proyecto y documentación para licencias, compruebe la viabilidad normativa y caducidad de fechas... si no tiene nada que ocultar ni hay truco, no debería oponerse, pero sin embargo si empieza a recibir excusas y largas, yo desconfiaría.

Gracias. Un saludo.

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José Luis Búrdalo Martínez
compás y cartabón (Alcalá de Henares, Madrid) compás y cartabón - hace 6 años

Buenos días Andrea.

Coincido con las últimas opiniones aportadas por los compañeros en base a los datos de superficies y coste de la reforma, el coste repercutido por metro cuadrado de vivienda parece excesivo.

El ratio y motivación aportado por Carlos es muy significativo y la pregunta de Edificalia también es para tener en cuenta... ¿el coste total sitúa la vivienda en valores de mercado?.

Pero yo quiero hacer otra "cuenta de la vieja", supongamos una reforma de calidades medias y si se trata de reforma integral como usted dice Andrea, 60.000 € de reforma para 80 mts2 resulta una repercusión de 750 €/m2. Este precio es un coste medio muy aproximado de NUEVA CONSTRUCCIÓN de vivienda modular / prefabricada partiendo de cero y con una cimentación más o menos normal (estrato firme de terreno entre 1,50 y 2,00 mts2 de profundidad). Si mira otras preguntas en este mismo espacio de consultas y asesoría, relacionadas con precios de construcciones nuevas, verá repercusiones indicadas por muchos compañeros en torno a esa cifra (también los hay que bajan temerariamente) sin conocer en detalle el proyecto.

Por tanto, la propuesta de reforma integral (sin contar con el proyecto) que le adjuntan para la compraventa de la casa, parece -a priori- excesiva.

La anotación de Edificalia de ofrecer 90.000 todo incluido parece acertada si de verdad le interesa la vivienda.

Para que se haga una idea, las últimas reformas acabadas y en marcha que tengo en Madrid, reformas integrales que implican demolición de todas las tabiquerías, solados, alicatados, carpinterías, instalaciones... todo, y dejar la vivienda completamente vacía para distribuirla a gusto del cliente, instalaciones actualizadas y legalizadas, mejora de aislamientos térmicos con tradosados por el interior, falsos techos con aislamiento, calefacción por suelo radiante, carpinterías de aluminio con rotura de puente térmico, doble / triple vidrio, alicatados y solados de gama media, puertas y armarios lacados, etc... nos está saliendo una repercusión en torno a los 475 a 525 €/m2 (impuestos no incluidos)

Con una repercusión así, a usted la obra le saldría en torno a los 40.000 € (impuestos no incluidos) y con un proyecto y dirección de obra que podría estar rondando los 3.000 €.

Otra cosa distinta es si se va a plantear una modificación que afecte a la estructura de la vivienda o una ampliación que implique un aumento superficial que deba ser justificado y convenientemente proyectado... pero aún así, no saldrían las cuentas.

Permita Andrea que de nuevo aporte otra opinión personal más, pero aquí me parece que el propietario actual tiene un problema debido a que ha encargado un proyecto que no va a realizar y el compañero que ha hecho ese proyecto no ha cobrado el mismo y ahora está viendo la manera de hacer la operación para liquidar ese obligación que ha adquirido él, pero no usted.

Por mucho que el proyecto esté visado, licencias tramitadas, etc.. como ya le hemos indicado casi todos, las licencias tienen un periodo de caducidad (variable dependiendo del Ayuntamiento) tras el cual quedan sin efecto y los proyectos pueden ser renunciados y anulados. Si a usted el precio del proyecto no le interesa, pero si el de la vivienda, intente negociar solo lo que a usted le interesa y que el propietario actual asuma que va a perder el valor del proyecto y que será problema suyo liquidar con el técnico dicho trabajo así como su posible renuncia.

Una vez usted compre, ya decide que hacer y con quien hacer el trabajos, usted busca su propio técnico redactor del proyecto y quien se ocupe de las obras, pero no condicionado a un acuerdo que, si resulta que el proyecto y obras propuestas saliesen bien, se podría entender que podría ser asumible, pero si se trata de un proyecto con una propuesta de obra que a usted no le convence, que a lo mejor no está adecuado a la normativa actual y con unas obras que incluso a lo mejor, el propietario ya tiene medio apalabradas con alguna empresa por ese valor de 60.000 € del cual le pudiera quedar a él un porcentaje... pues eso, que de manera indirecta le están vendiendo una vivienda por valor de 156.000 €.

Parece evidente que el propietario actual no puede o no quiere acometer las obras, por qué si "tan convencido está" del valor presente y futuro de su inmueble, obras y proyecto incluidos, que acometa y financie él las obras y saque al mercado el inmueble por valor de 156.000 € o más... cuanto menos, resulta sospechoso.

Como le indiqué en la primera respuesta, si el inmueble está en la Comunidad de Madrid, Guadalajara o Toledo, puedo estudiar su caso, ver el inmueble actual, analizar el proyecto y obras propuestas.

Gracias. Un saludo.

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José Luis Búrdalo Martínez
compás y cartabón (Alcalá de Henares, Madrid) compás y cartabón - hace 6 años

Buenas tardes Andrea.

Apoyo y coincido con las opiniones de los compañeros. El propietario es libre de vender la casa como quiera y con las condiciones que quiera... incluir el proyecto y licencias (si estuviesen en vigor y la normativa no hubiera afectado al proyecto) y usted luego reformarla a su gusto sin usar dicho proyecto o usando el proyecto que usted desee.

Eso sí... la Legislación en vigor (Código Civil, Ley del Suelo, Ley de Propiedad Horizontal, Normas Urbanísticas) ponen la responsabilidad de conservación y mantenimiento de los inmuebles en los propietarios y ya he tenido un par de casos de auténticas ruinas "colocadas" a propietarios que han debido reclamar indemnizaciones por vía judicial (un caso ganado y otro con juicio fijado esta primavera).

Así pues, el propietario puede añadir a la vivienda lo que quiera, siempre y cuando sea algo razonable, después usted decide que hacer.

Ya puestos, si la vivienda se encuentra en la Comunidad de Madrid, Guadalajara o Toledo, puedo estudiar el caso, ver ese proyecto o estudiar su reforma posterior si se decidiera a comprar.

www.habitissimo.es/compas-y-cartabon

Gracias. Un saludo.

Responder
Oscar Cosin Ramirez
Dau Arquitectos (Puerto Sagunto, Valencia) Dau Arquitectos - hace 6 años

También podría ser que el proyecto prevea un profunda intervención estructural, lo cual justificaría su elevado precio. Además, si el Técnico ha seguido la práctica habitual de poner precios de presupuesto de obras más bajos para reducir el coste de la licencia al Promotor, podrías encontrarte con que el coste de la reforma (necesaria si es estructural) ronde el doble de lo presupuestado, unos 120.000 €, lo que dejaría los honorarios en una cantidad más habitual del 7,5%.

Si pudieses hablar con el Técnico redactor y que te explique las obras previstas, te serviría de gran ayuda.

Saludos

Oscar Cosín

DAU arquitectos

Puerto de Sagunto (Valencia)

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Carlos Muñoz
Rehabilitaciones Alcala Slu (Colmenar Viejo, Madrid) Rehabilitaciones Alcala Slu - hace 6 años

Buenas tardes Andrea, no creo que haya que buscar confabulaciones entre el propietario, una posible constructora y el proyectista...le venden una casa que reformada tiene un valor de 147.000€, si el precio de tasacion de viviendas de mismas características reformadas es de 150.000€ está en la media tirando por abajo. Cuando realizamos estudios de viabilidad es una forma de calcular el coste. En este caso las cuentas serían: precio medio en la zona 150, valor de reforma 60, proyecto y direccion 4.5, total maximo a pagar (o mínimo de venta en el caso del propietario) 85.500€.

No creo que tenga que pensar que se la están "colando", que el proyecto no se adapta a normativa o que el propietario va a medias con el constructor. Puede ser simplemente que le falte el dinero para acometer la reforma o que le sobre el dinero y no tenga prisa en vender...

Responder
Edificalia Viviendas SA
Edificalia Viviendas S.A. (Pozuelo de Alarcón, Madrid) Edificalia Viviendas S.A. - hace 6 años

Buenas noches.

9000€ coste de proyecto sobre un presupuesto de obras de 60.000€ es el 15%.

Demasiado...

Si además el proyecto no te sirve. Peor aún.

Ofrécele 90.000 euros, todo incluido.

¿Cuánto calculas que te costará la reforma que realmente quieres hacer?

¿Has echado cuentas de si Comprando en 90.000€ y reformando sólo lo que tu quieres, es una buena inversión?

¿90.000€ para esos m2 es un buen precio de mercado en esa zona?

Analizando esos datos tu sabrás si merece la pena pagar lo que pide.

Pero en cualquier caso 9.000€ me parece excesivo... aunque habría que revisar qué incluye el proyecto, para ver una posible justificación.

Un saludo.

Responder
Carlos Muñoz
Rehabilitaciones Alcala Slu (Colmenar Viejo, Madrid) Rehabilitaciones Alcala Slu - hace 6 años

Buenas tardes Andrea, a mi lo que me preocuparía es lo que dice el proyecto. Un proyecto con dirección puede variar entre un 7 y un 10% del presupuesto, es decir, si el proyecto lo han valorado en 9.000€, quiere decir que la reforma está valorada entre 90.000 y 120.000€. Deberías comprobar si esa casa con la reforma planteada vale 180.000€-210-000€

Responder
Chema Aluenda de Castiello
Chema Aluenda de Castiello
Particular - hace 6 años

En la negociación entra lo que acordeis. Si no vas a utilizar el proyecto puedes pedir una modificación de proyecto que te saldrá más barato que entero de nuevo

Chema Aluenda de Castiello
Chema Aluenda de Castiello
Particular - hace 6 años

En la negociación entra lo que acordeis. Si no vas a utilizar el proyecto puedes pedir una modificación de proyecto que te saldrá más barato que entero de nuevo

Edificalia Viviendas SA
Edificalia Viviendas S.A. (Pozuelo de Alarcón, Madrid) Edificalia Viviendas S.A. - hace 6 años

Buenos días Andrea.

¿Dé cuánto dinero estamos hablando?

¿Cuál es el importe que el dueño computa al proyecto? ¿En qué precio esta la casa en venta?

No es lo mismo una casa de 250.000€ que te incrementa 2.500€ en concepto de proyecto y permisos, que una casa de 65.000 que te incremento 5.000€ de proyecto y permisos.

Por otro lado, sabemos que es habitual "regatear" en la compra-venta de viviendas. Dependiendo de los datos que te preguntamos se puede lanzar una contraoferta suprimiendo ese importe. Si al dueño le interesa vender es probable que acepte.

Un saludo.

EDIFICALIA VIVIENDAS

Responder
Oscar Cosin Ramirez
Dau Arquitectos (Puerto Sagunto, Valencia) Dau Arquitectos - hace 6 años

Bueno, como si quiere incluir una bicicleta que tiene guardada en el garaje...

En serio, supongo que, por una parte, querrá recuperar algo de lo que pagó por el proyecto y, por otra, probablemente tenga firmada también la dirección de obra con el Técnico que lo redactó. Si es así, podría tener un problema si no consigue traspasar esa obligación al nuevo propietario.

En todo caso, quizá podrías hablar con el Técnico, que te podría hacer un nuevo proyecto adaptado a tus necesidades, aprovechando trabajo que ya tiene hecho, de modo que posiblemente te salga incluso más barato.

Saludos

Oscar Cosin

Responder
Espaintegral
Espaintegral (Barcelona, Barcelona) Espaintegral - hace 6 años

Buenas tardes Andrea,

Coincido con lo que comenta el compañero. El tema de permisos solo agregar que tienen caducidad y en cuanto al proyecto no caduca, pero puede cambiar su contenido si han cambiado las normativas.

En tu caso si las obras que están redactadas en el proyecto no son las que tú quieres realizar no te sirve de nada.

Saludos.

Responder
Carlos Muñoz
Rehabilitaciones Alcala Slu (Colmenar Viejo, Madrid) Rehabilitaciones Alcala Slu - hace 6 años

Buenos días Andrea, el dueño de la casa es libre de vender lo que quiera al precio que quiera. Te pude incluso decir que la casa cuesta lo mismo y que te regala el proyecto. En cuanto a la licencia del Ayto. dependerá del tipo de licencia que haya pedido y de las modificaciones que se realicen...

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