¿En qué orden se hacen las partidas en una obra de rehabilitación integral para establecer el calendario de la reforma?
Es un piso de 140 m2 y esta totalmente diáfano y todo levantado. Gracias.
18 Respuestas
Buenas tardes Benito.
El orden que le ha indicado Edificalia es conciso y muy acertado... pero si no tiene experiencia, invertir en un técnico que le asesore y se ocupe de coordinar los oficios, puede suponer la diferencia entre acabar la obra en 3 o 6 meses y en acabarla con un presupuesto más o menos contenido o disparada de costes.
Tenga en cuanta que muchos de los oficios se solapan entre sí, precisan de decisiones de profesionales con experiencia y, la ausencia de un técnico que "le represente· y sea sus ojos y voz en la obra, si da con empresas "pícaras", supondrá que la mitad de las veces se encontrará con cosas hechas que no solo lo que espera, o que interfieren con otros oficios y la modificación supondrá un sobre coste...
Yo que usted lo pensaría bien. No tiene más que buscar un poco en este mismo foro de consultas y verá que hay muchas relacionadas con obras mal ejecutadas, con reclamaciones, plazos, etc...
Gracias. Un saludo.
Hola
El orden: tabiques y precercos, instalaciones electricidad fontanería calefacción etc, cerrar techos y preparar solera, ventanas, alisados y emplastecido, cocina y baños, pintura, suelos, tarima, puertas y armarios, montajes enchufes radiadores y luces, retoques pintura.
Buenas tardes Benito.
Es complejo a bote pronto... depende en gran medida del sistema de tabiquería / distribución que desee, si será tabiquería cerámica, de pladur, si llevará suelo radiante o instalación tradicional, si va a trasdosar fachada para mejorar la eficiencia energética, etc...
En cierto modo, dependiendo de como tenga pensada la obra, unas partidas irán antes que otras, pero básicamente, empezaría por replantear la distribución interior.
En estos casos, si cuenta usted con un técnico, es de gran ayuda para que planifique y controle las necesidades de la obra.
Si la obra estuviera en la Comunidad de Madrid, Guadalajara o Toledo, puedo estudiar su caso e incluso encargarnos de la obra, actualmente tengo en marcha tres reformas integrales similares... pisos completamente vacíos tras las demoliciones (conservando elementos estructurales e instalaciones comunes) y como cada propietario y cada vivienda tiene condicionantes distintos, cada caso ha tenido un orden de ejecución diferente.
www.habitissimo.es/compas-y-cartabon
Gracias. Un saludo.
Por aportar un símil que pueda resultar aclaratorio. Acometer una reforma o rehabilitación de cierta magnitud sin contar con un profesional del sector (aparejador, arquitecto, encargado de obras...) es un poco como automedicarse para combatir una enfermedad de importancia.
Desde fuera pueden parecer fáciles las cosas, pero nos puede llegar a doler mucho la cabeza si se nos complica el tema.
Un saludo.
Hola Benito
Antes de empezar, prepárate el proyecto lo más detallado posible y ten en cuenta los plazos de aprovisionamiento de materiales. Algunos tendrás que encargar con antelación.
Por ejemplo ventanas. Su fabricación puede demorarse y deberás adaptar alguna partida al plazo de entrega...
replantear los tabiques divisiroios para emplazar tabiquerias y premarcos de puertas, electricidad, fontanería y calefacción, ventanas , bajar techos techos y preparar solera, , alisar paredes , cocina y baños, suelos, tarima, puertas y armarios, pintura,montajes enchufes radiadores y luces, trretoques pintura. si eres de bilbao puedes contactar con nuestra empresa. e incluso ofrecerte mas de una de las partidas
Buenos días Benito:
Estoy en la linea de los compañeros que han contestado.
La planificación de cada obra es algo muy particular que depende de la rapidez que necesites en tener las obras listas, la capacidad de la empresa o empresas o profesionales con las que cuentas y las propias características de la obra en si.
Lo primero seria tener en cuenta si ya has contratado todo el paquete con la misma empresa y tienes suficientes referencias de la misma en cuanto a su seriedad y capacidad, entonces exponle el tiempo en que necesitas que las obras estén concluidas y que ellos te propongan un plan de obras que se adapte a tus necesidades, lo incorporéis al contrato y fijáis algún tipo de clausula de garantía o penalización en el caso de incumplimiento.
Si tu intención es actuar como CONTRATISTA de obras e ir contratando diferentes empresas o profesionales para cada capitulo u oficio, te aconsejo lo siguiente en función de tu experiencia en la ejecución de obras:
a) SI NO TIENES EXPERIENCIA; lo mas aconsejable es contratar un técnico con experiencia comprobada en ejecución de este tipo de obra, al cual le transmitas lo que necesitas en plazo y el coordine contigo las contrataciones de los distintos oficios y luego se encargue de la coordinación de las obras. Esto te ahorrara muchos dolores de cabeza, evitara problemas y sobrecostos e imprevistos finales, te ahorra dinero incluso contando con sus honorarios.
b) SI TIENES EXPERIENCIA en ejecutar y coordinar una obra y contratar con diferentes oficios, supongo que pides consejo por que la obra debe tener cierto volumen o complicación, que escapa de tus manos. En esta situación también te aconsejaría el asesoramiento de un técnico, pero en este caso solo para supervisar y plasmar en un planing tu necesidad de plazo de ejecución en base a las empresas o profesionales que le indiques y el proyecto de la obra. En este caso debe elaborarte una memoria y un planing de ejecución que te servirá de referencia y guía para los compromisos de plazo con los que debes contratar a cada oficio y para el seguimiento de las obras. Solo te aconsejo esta vía, si tienes experiencia en la gestion de una obra y en el trato y coordinación con diferentes oficios, empresas o profesionales.
Bilbao es una ciudad estupenda, ya que alguna vez la he visitado, pero nosotros aunque somos especialistas en este tipo de obras, somos de Granada y trabajamos en Andalucía Oriental, Murcia y norte de Marruecos. Creo que solo podríamos ayudarte en el supuesto 2) que te he indicado.
Espero haber colaborado en algo en tu consulta.
Saludos
Gracias por responderme. Me gustaría dirigir la obra a mi porque la construcción va a ser tradicional (Lana de roca en cerramientos, tabiques de fabrica, calefacción por radiadores, etc.) pero tengo ese problema que no se por dónde empezar, allanar el suelo?, hacer los tabiques?, poner las instalaciones ?, no se. Gracias de todas las formas . Un saludo. Benito
Gracias por responderme. Soy de Bilbao. A tus sugerencias te diré que tengo plano y que la construcción va a ser tradicional (Lana de roca en cerramientos, tabiques de fabrica, calefacción por radiadores, etc.) y me gustaría dirigir la obra a mi, pero tengo ese problema que no se por dónde empezar, allanar el suelo?, hacer los tabiques?, poner las instalaciones ?, no se. Gracias de todas las formas . Un saludo. Benito
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