¿Puedo reformar una casa terrera de piedra antigua como si fuera una obra menor?

La casa mide 20m2, quiero subir 2m la altura del techo y cambiar el machimbrado para luego hacer una buhardilla. También necesitaría la nueva construcción de baño y cocina, de 5m2 cada uno. Además, la nueva instalación de agua y luz, porque la que hubo siempre fue suministrada por la casa contigua (familiar).

Me gustaría saber de qué manera podría hacerlo. Si existe alguna posibilidad de ponerlo como obra menor (lo dudo). Si fuese obra mayor, aparte del proyecto de un arquitecto o ingeniero, ¿la obra necesariamente tendría que hacerla una empresa grande de construcción, o cualquier obrero dado de alta? Me gustaría saber procedimientos, etc. para poder llevarlo a cabo, y de la manera más económica posible. Muchas gracias.

¿Puedo reformar una casa terrera de piedra antigua como si fuera una obra menor?

La casa mide 20m2, quiero subir 2m la altura del techo y cambiar el machimbrado para luego hacer una buhardilla. También necesitaría la nueva construcción de baño y cocina, de 5m2 cada uno. Además, la nueva instalación de agua y luz, porque la que hubo siempre fue suministrada por la casa contigua (familiar).

Me gustaría saber de qué manera podría hacerlo. Si existe alguna posibilidad de ponerlo como obra menor (lo dudo). Si fuese obra mayor, aparte del proyecto de un arquitecto o ingeniero, ¿la obra necesariamente tendría que hacerla una empresa grande de construcción, o cualquier obrero dado de alta? Me gustaría saber procedimientos, etc. para poder llevarlo a cabo, y de la manera más económica posible. Muchas gracias.

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4 Respuestas

Oscar Cosin Ramirez
Dau Arquitectos (Puerto Sagunto, Valencia) Dau Arquitectos - hace 6 años

La obra que planteas supone una modificación sustancial de la estructura del edificio, así como de su volumetría. Además, alterar su distribución afecta también a las condiciones de habitabilidad de la vivienda, que también están reguladas normativamente (dimensiones de las estancias, relaciones entre ellas, su iluminación y ventilación...). Por todo ello, deberás considerarlo como lo que se conocía por "obra mayor", y precisará la redacción de un proyecto. Por tratarse de una vivienda, la Ley de Edificación (LOE) determina que debe ser un Arquitecto quien realice el proyecto y dirija la obra.

Ahora bien, cada Ayuntamiento ha fijado sus propias ordenanzas sobre la concesión de licencias de obra, de modo que no sería raro que, a pesar de la envergadura de la obra (aún considerándola "obra mayor") pueda tramitarse como DERE (declaración responsable). Eso significa que el mismo día que presentes ante el Ayto toda la documentación (impresos, proyecto, tasas...) podrían comenzar las obras. Queda bajo la responsabilidad del Promotor (tú) y del Arquitecto el cumplimiento de toda la normativa (según se determinará en el proyecto), aunque el Ayto tiene la potestad de revisarlo en cualquier momento. Deberás preguntarlo en tu Ayto o bien te podrá informar el Arquitecto que contrates.

En cuanto a la ejecución de las obras, tienes dos opciones. Si contratas a una empresa constructora, se convierte en el contratista principal y asume todas las responsabilidades (y papeleo) en cuanto a la seguridad de la obra y los operarios. Esa empresa, a su vez, puede subcontratar otras empresas o autónomos para ejecutar determinados capítulos (instalaciones, carpintería...) El segundo camino es que, por tratarse de tu propia vivienda, la ley te permite contratar directamente varias empresas o autónomos para realizar las obras sin por ello asumir el papel de contratista de las obras a los efectos de seguridad y salud (que sigue siendo responsabilidad de cada uno de ellos).

La segunda opción te puede permitir ahorrar algo, ya que te evitas la parte que se lleva el contratista principal al subcontratar otros trabajos, pero sólo te la aconsejo si tienes buenos contactos que te aseguren calidad y precio, y tiempo disponible para controlar lo que se hace. Como desventaja, y por experiencia, llegará el momento en que se echen las culpas entre ellos de algo que haya salido mal y tendrás que lidiar con ellos, mientras que en el otro caso es problema del contratista con sus subcontratas.

Espero haberte ayudado.

Saludos

Oscar Cosín

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casaActiva Reformas Las Palmas
casaActiva Reformas Las Palmas
Particular - hace 6 años

Licencia de Obra Mayor

Ayuntamiento de Las Palmas de Gran Canaria

Descripción

Se incluyen en esta categoría de licencia, las obras de construcción y edificación de técnica compleja y cierta entidad constructiva y económica que supongan alteración de volumen, del uso objetivo de las instalaciones y servicios de uso común, del número de viviendas y locales, del número de plazas alojativas turísticas, o que afecten al diseño exterior, a la cimentación, a la estructura o a las condiciones de habitabilidad o seguridad de las construcciones, los edificios y las instalaciones de todas clases

Quién lo puede presentar

Cualquier persona física o jurídica interesada, o su representante legal

Observaciones

Serán consideradas obras mayores:

Las obras de construcción, edificación e implantación de instalaciones de toda clase de nueva planta

Las obras de ampliación de construcciones, edificaciones e instalaciones de toda clase existentes

Las obras de modificación o reforma que afecten a la estructura o al aspecto exterior de las construcciones, las edificaciones y las instalaciones de toda clase

Las obras que modifiquen la disposición interior de las edificaciones, cualquiera que sea su uso y la modificación de sus unidades funcionales susceptibles de uso independiente

La ubicación permanente de edificaciones y construcciones prefabricadas e instalaciones similares

La demolición de las construcciones, salvo en los casos declarados de ruina inminente

La colocación de antenas, placas fotovoltaicas, y demás instalaciones en la cubierta de los edificios

La modificación del uso de las edificaciones e instalaciones

Las obras que afecten a inmuebles catalogados o incluidos en conjuntos protegidos por su valor histórico-artístico

Los movimientos de tierra y las obras de desmonte y explanación en cualquier clase de suelo, el abancalamiento y sorriba para cultivos

La instalación de invernaderos y de cortavientos

La apertura de caminos así como su modificación o pavimentación

Los cerramientos de fincas, muros y vallados, y/o los cierres de muro de fábrica de cualquier clase

La tala masiva de árboles

Documentación

En el caso de presentar la solicitud presencialmente o por correo, deberá adjuntarse la siguiente documentación básica:

Instancia de solicitud cumplimentada

Justificante del pago de la tasa administrativa

Carta de pago del ICIO

Proyecto técnico

Hoja resumen por capítulos del presupuesto de ejecución contenida en el proyecto, a los efectos de la liquidación provisional del ICIO (2 copias)

Fotografía de la parcela donde se interviene (fotografía en color del solar o edificación, donde se aprecie estado de la parcela y de la urbanización calles, aceras, etc.)

Cuestionario estadístico

En el caso de edificios de más de cuatro plantas y/o que ocupen posiciones singulares (esquinas singulares, frente marítimo, parcelas con visión lejana, etc.), deberá aportase:

Infografía de la nueva edificación señalando texturas, colores, etc. e inserción en el entorno

En el caso de actuaciones en edificios catalogados o incluidas en un entorno de protección, deberá incluirse:

Alzado del tramo o tramos de calle, con la inserción del edificio

Documento de identidad del solicitante*

(*) En el supuesto de que el solicitante sea el representante del interesado, se aportará:

Documento de identidad del interesado

Documento de identidad del representante

Acreditación de la representación

Además de la documentación reseñada, el Ayuntamiento se reserva el derecho a requerir cuanta documentación estime oportuna en orden a la resolución del presente trámite

Tasa

El 4% del coste real y efectivo (NO forman parte el Impuesto General Indirecto Canario, ni las tasas, precios públicos, etc.)

Plazo de Presentación

Cualquier día hábil del año en los horarios establecidos oficialmente

Manuel José,
Casa Norte (Oviedo, Asturias) Casa Norte - hace 6 años

Buenos días Alvaro,

Necesitará arquitecto ya que modifica volumetria y estructura.

Respecto a quién puede realizar el trabajo. Hombre cualquier obrero que esté dado de alta es muy ambiguo. No es necesaria una gran empresa constructora... pero alguien solvente, que aporte experiencia, garantías y todos los requisitos legales no estaría de más.

Procedimiento? Puede empezar de dos maneras: consultar con un técnico y que realice las gestiones en el ayuntamiento sobre la posibilidad de modificar la edificabilidad. O bien ir Ud. directamente a los servicios técnicos y consultar sobre esta posibilidad. A partir de ahí, lo dicho, proyecto. El técnico le asesorará sobre el resto de pasos. Hay empresas que le podrán ofrecer el paquete completo llave en mano aportando todas las garantías y a su completa satisfacción. Si quiere contactar con nosotros puede hacerlo a través del perfil en Habitíssimo. Estaremos encantado de ayudarle. Suerte.

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