¿Cómo legalizar mi buhardilla?

Hola, mi marido y yo somos propietarios de una vivienda en primera planta, la cual construimos encima de la de mis suegros, los cuales nos vendieron ante notario el libre de vuelo para poder construirla. en su momento se presentaron los planos mediante un arquitecto de una sola planta, con acceso independiente y terraza de uso y disfrute solo para nosotros.

Cuando se realizaron las obras de estructura de la vivienda (1996), el constructor nos aconsejó que podriamos hacer el cierre superior abuhardillado en lugar de terraza y así aprovechar el espacio para almacenamiento. Lo hicimos pero claro esta zona abuhardillada no consta en los planos ni en el registro de la propiedad.

Actualmente necesitamos ese espacio y hemos decidido acondicionarlo como habitacion y baño.

1.- puedo agregar estos metros habitables a mis escrituras? el acceso es por el interior de la vivienda.

2.- que documentacion necesito ya que está construida desde 1996.

3.- puede el ayuntamiento multarme por haber realizado en su dia una zona sin que constara en el proyecto inicial??

gracias.

Lsp
Lsp preguntó sobre
Arquitectos Técnicos
Hace 8 meses

¿Cómo legalizar mi buhardilla?

Hola, mi marido y yo somos propietarios de una vivienda en primera planta, la cual construimos encima de la de mis suegros, los cuales nos vendieron ante notario el libre de vuelo para poder construirla. en su momento se presentaron los planos mediante un arquitecto de una sola planta, con acceso independiente y terraza de uso y disfrute solo para nosotros.

Cuando se realizaron las obras de estructura de la vivienda (1996), el constructor nos aconsejó que podriamos hacer el cierre superior abuhardillado en lugar de terraza y así aprovechar el espacio para almacenamiento. Lo hicimos pero claro esta zona abuhardillada no consta en los planos ni en el registro de la propiedad.

Actualmente necesitamos ese espacio y hemos decidido acondicionarlo como habitacion y baño.

1.- puedo agregar estos metros habitables a mis escrituras? el acceso es por el interior de la vivienda.

2.- que documentacion necesito ya que está construida desde 1996.

3.- puede el ayuntamiento multarme por haber realizado en su dia una zona sin que constara en el proyecto inicial??

gracias.

7 Respuestas

Respuestas útiles 1
Raúl  García Moreno

Las normas urbanísticas cambian en cada municipio, pero en principio lo normal es que puedas incorporarla a tus escrituras... si es que lo que está realmente ejecutado cumple con las normas urbanísticas actuales.

Necesitarás al menos un plano y una pequeña memoria realizada por un arquitecto, así que yo lo que haría sería empezar por consultar a alguno de tu zona que se conozca las normas municipales y te sepa aconsejar bien. No creo que una consulta previa te cueste nada y así vas sobre seguro.

José Luis Búrdalo Martínez
José Luis Búrdalo Martínez respondió... compás y cartabón (Madrid, Madrid) compás y cartabón - hace 8 meses

Buenas tardes.

Puede pasar de todo... va a depender de la edificabilidad y alturas máximas permitidas en el Plan General de Ordenación Urbana del Municipio para esa zona, parcela, manzana...

Si el Plan no permite esa tercera altura, da igual lo que haga, será ilegal de todo punto y el Ayuntamiento puede comenzar el expediente sancionador correspondiente, hasta ahora el Ayuntamiento no tiene constancia documental fehaciente y como no se incluyó en su momento, como no lo puede justificar, como no figura en escrituras, para la Administración es como si "lo hubiese hecho ayer" por lo que es más que probable que no pueda alegar prescripción.

No obstante, infórmese bien, contacte con algún técnico (arquitecto en este caso) que conozca muy bien la normativa de su municipio y asegúrese bien antes de dar ningún paso, pues le puede costar más el collar que el galgo.

Gracias. Un saludo.

Jóse Luis
Jóse Luis respondió... Minteguia Interior (Madrid, Madrid) Minteguia Interior - hace 8 meses

Buenos dias, lo primero seria contactar con un arquitecto para ver las normas del municipio al que pertenece, en ellas tienen que venir las alturas totales de edificacion que se supone que las cumple al estar hecha la cubierta,pero habria que comprobar los metros cuadrados de edificacion por si nos permiten ampliar esa zona como habitable, si esto fuera posible seria cuestion de hacer un proyecto visado y pedir licencia de obras para su ejecucion y legalizacion.

Un saludo

Amparo,
Amparo, respondió... Gabinete Técnico de Proyectos, Ingeniería (Barcelona, Barcelona) Gabinete Técnico de Proyectos, Ingeniería - hace 8 meses

Hola, como indican mis compañeros lo primero es consultar en el Ayuntamiento en cuanto a las normas de edificabilidad que exista en tu municipio. Si es posible legalizarlo generalmente suelo solicitar un proyecto de ampliación que realice un arquitecto y se presenta en el Ayuntamiento para obtener la Licencia de Legalización de la ampliación realizada. Para que un Notario pueda escriturar estos metros de más actualmente solicitan la Licencia Municipal o final de obras del Arquitecto.

Caso de que no pueda legalizarse, si estas obras están realizadas hace más de 5 años ya han prescrito y el Ayuntamiento no podrá hacérselas demoler. Lo único que nunca podrá tener esta superficie legal ni registrarla.

No obstante siempre el primer paso consultar en su municipio.

Esperando haberle aclarado un poquito más, reciba un saludo.

Amparo Comes

Julio
Julio respondió... Ecogest Edificación (Getafe, Madrid) Ecogest Edificación - hace 8 meses

Buenas tardes, coincido con las respuestas de los compañeros.

En mi opinión, pasos a seguir:

1.- Un técnico que os haga un estudio previo de cumplimiento de las ordenanzas u normativa del municipio, para comprobar que no hayáis agotado la edificabilidad permitida para ese local, Alturas Máximas, linderos y fondo máximo edificable.

2.-, si esta todo dentro de las normativas "vigentes a día de hoy", se podrá solicitar la legalización de lo ejecutado, mediante un proyecto técnico.

3.- Si se incumple alguno de los requisitos normativos. no se podrá legalizar el estado actual, pero a lo mejor si se puede legalizar parte, de lo ejecutado, habría que verlo.

4.- Independientemente de esto, se puede intentar justificar la prescripción de infracción urbanística, registrando la propiedad de lo realmente ejecutado, y esperar que no te pidan la conformidad o licencia del ayuntamiento, "caso improbable", si hacéis esto os exponéis a que el ayuntamiento solicite su demolición,

Otra manera es intentar justificar la prescripción, solicitando una revisión catastral, de la superficie real actual, mediante presentación de planos y superficies, pero esto tampoco es seguro que dentro de cuatro años puedes alegarlo como prescripción, eso no lo podrás saber hasta que lo solicites.

Yo me acabo de encontrar un caso que se ha podido demostrar la prescripción, porque estaba registrada la obra "ilegal" realizada en un inmueble, digo ilegal por no tener licencia de obra, esto era del año 80,

Santiago J. Marín Bravo
Santiago J. Marín Bravo respondió... Estudio De Arquitectura Y Urbanismo (Miajadas , Cáceres) Estudio De Arquitectura Y Urbanismo - hace 8 meses

Buenas tardes LSP,

ya te han respondido perfectamente mis compañeros. Lo primero como siempre digo (decimos) es consultar con un Arquitecto de vuestro entorno. Nosotros hemos hecho decenas de Expedientes (ahora Proyectos) de Legalización y no suelen traer aparejados demasiados problemas, siempre que no estén "fuera de ordenación".

Un saludo cordial.

SMBEstudio

JOSE LUIS JIMENEZ LOPEZ
JOSE LUIS JIMENEZ LOPEZ respondió... ARKITECNICO - ARQUITECTURA TECNICA (Ávila, Ávila) ARKITECNICO - ARQUITECTURA TECNICA - hace 8 meses

Buenas.

Lo primero es contratar a un arquitecto que compruebe tanto la legalidad urbanística como la correcta construcción de la buhardilla.

Esto es, realizar un proyecto de legalización del inmueble. Y a consideración del técnico (según las normas correspondientes) puede implicar medidas correctoras.

Pongo en consideración que el arquitecto nunca es responsable de las obras ejecutadas sin proyecto, ni se le puede exigir que haga un proyecto que no se ajuste a la realidad con el fin de legalizar algo que no se a legal.

La realización de comprobaciones urbanísticas y técnicas tiene un coste que el propietario del inmueble debe asumir, incluso aunque el inmueble no se puedoeta legalizar. Incluso si hubiese que demoler, el propietario también debe correr con los gastos del proyecto de demolición y losa propia demolición.

Por otro lado, cuando un arquitecto o arquitecto técnico visita un inmueble que infringe normativa urbanística o de construcción tiene obligación de ponerlo en conocimiento de la autoridad competente.

Por tanto sepa que en el momento que un profesional visite su inmueble va a tener que activar, bien legalizando o bien devolviéndolo a si estado original.

Espero que mi comentario le sea de inutilidad.

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