Buenas tardes, estoy pensando comprar un ático y uno de los que he visto y me ha gustado, viene a ser un ático "dúplex", el cual tiene unos 100 metros de planta baja y unos 90 de terraza en la planta alta a la que solo se accede por la planta baja. En la nota simple aparece que el piso tiene 190 metros en total
El caso es que al ser la planta alta, cubierta del edificio, tengo ciertas dudas, a ver si me podéis ayudar:
1- En la nota simple, ni en la escritura de división horizontal, viene que en esos 190 metros tengan incluida la terraza de arriba, aunque sí que viene que son 190 metros, el caso es que cuando habla de los lindes, siempre viene referido a los lindes de abajo (Frente: pasillo de acceso...), ¿cómo es posible esto?
2- La inmobiliaria jura y perjura que esos metros de terraza están incluidos en los 190, que si no, no tendría sentido puesto que la planta de abajo son 100 y la terraza 90.
3- Los administradores tras conversación telefónica dicen que esa terraza es comunitaria con uso exclusivo y excluyente del propietario del ático del que estoy interesado (dice que todas son así), pero cuando les pregunto que dónde viene eso reflejado me dicen que realmente en ningún sitio, que se habló en una reunión de comunidad al principio, cuando se constituyó.
¿Veis un riesgo comprar este ático? ¿qué diferencia hay entre uso exclusivo y excluyente de una terraza a que sea tuya como dice la inmobiliaria y se podría deducir de la nota simple?
Gracias.
¿Tendría derecho a usar esta terraza aunque no figure en la nota simple?
Buenas tardes, estoy pensando comprar un ático y uno de los que he visto y me ha gustado, viene a ser un ático "dúplex", el cual tiene unos 100 metros de planta baja y unos 90 de terraza en la planta alta a la que solo se accede por la planta baja. En la nota simple aparece que el piso tiene 190 metros en total
El caso es que al ser la planta alta, cubierta del edificio, tengo ciertas dudas, a ver si me podéis ayudar:
1- En la nota simple, ni en la escritura de división horizontal, viene que en esos 190 metros tengan incluida la terraza de arriba, aunque sí que viene que son 190 metros, el caso es que cuando habla de los lindes, siempre viene referido a los lindes de abajo (Frente: pasillo de acceso...), ¿cómo es posible esto?
2- La inmobiliaria jura y perjura que esos metros de terraza están incluidos en los 190, que si no, no tendría sentido puesto que la planta de abajo son 100 y la terraza 90.
3- Los administradores tras conversación telefónica dicen que esa terraza es comunitaria con uso exclusivo y excluyente del propietario del ático del que estoy interesado (dice que todas son así), pero cuando les pregunto que dónde viene eso reflejado me dicen que realmente en ningún sitio, que se habló en una reunión de comunidad al principio, cuando se constituyó.
¿Veis un riesgo comprar este ático? ¿qué diferencia hay entre uso exclusivo y excluyente de una terraza a que sea tuya como dice la inmobiliaria y se podría deducir de la nota simple?
Gracias.
16 Respuestas
Buenas tardes Carlos.
En este foro si hay dos o tres despachos legales, aunque bien es cierto que no intervienen con la asiduidad que lo hacemos perfiles de otro tipo (técnicos, construcción, oficios, etc), es más, uno de esos despachos es uno de los que conozco y con el que llevo años trabajando.
Si se trata de Madrid, podemos estudiar el caso, solicite contacto usando mi perfil profesional compás y cartabón y el sistema de Habitissimo generará el contacto.
Gracias. Un saludo.
Gracias José Luís, es en otro punto de la geografía española.
Saludos.
Gracias a usted.
Un saludo.
Buenos días Carlos.
Por lo general, en la nota simple debe especificarse xxx metros de terraza, si está en propiedad o si se tiene el uso y disfrute, pero desde luego, si el uso y disfrute procede de una conversación o acuerdo en junta que no está escrito, eso y nada, es lo mismo...
Tiene muchísimas más probabilidades de que sea comunitaria de uso privativo (uso, eso no significa que usted pudiera acometer obras, cambios de solados o lo que sea... sin el permiso del resto de vecinos), a que sea propiedad del ático.
Gracias. Un saludo.
Gracias por la respuesta José Luís, el problema deriva precisamente en eso, en que no viene reflejado expresamente, pero se puede deducir puesto que en nota simple aparecen 196 metros, no 100 que son los de la planta baja.
¿Cómo se puede dirimir si esa terraza es propiedad del comprador, uso exclusivo y excluyente, o bien ninguna de las anteriores?.
El abogado de la inmobiliaria dice que no tendría ningún problema puesto que aunque no venga en la nota simple, se "sobreentiende" que incluye la terraza.
Un saludo.
Buenas tardes Carlos.
Pues si el abogado de la inmobiliaria está tan seguro, que no sobreentienda y que hagan las gestiones necesarias para aclararlo de manera fehaciente, que el propietario actual se ocupe de aclararlo, en primer lugar con la comunidad (y quede registrado) y en segundo lugar, en el propio registro de la propiedad, que se gaste el dinero correspondiente en la modificación y se lo transmitan a usted correctamente catalogado, de lo contrario, vale... a mí me puede parecer que sí, pero si cualquier día aparece alguien argumentando que la propiedad es suya o que corresponde a la comunidad y lo puede demostrar por qué no está incorporada a la vivienda, entonces se acordará por qué no apretó para que se lo diesen resuelto.
Verá, hará como año y medio tuve que hacer un informe para determinar si un trastero en un edificio incorporado y con acceso desde una vivienda, en Alcalá de Henares, era del propietario de la vivienda o de la comunidad y es que el caso es que registralmente sucedía algo parecido (aunque la superficie era más contenida), no estaba claro, catastralmente tampoco, la comunidad de propietarios no tenía anotación alguna al respecto y el espacio lo requería la comunidad para la instalación de un ascensor, de buenas a primeras, reclamaban al propietario que se olvidase de dicho espacio para incorporarlo como comunitario pues el potencial ascensor pasaba por mitad del trastero, alegaban que de palabra y amigablemente, habían cedido el uso y disfrute al propietario anterior de la vivienda.
Tocó levantar planos de la vivienda, medir y determinar el desglose de superficies (construía y útiles) conforme a los criterios registrales y catastrales, calcular la parte proporcional de elementos comunes y resultó que el espacio estaba incorporado a la vivienda, sumaba la superficie registral (podía ser algo parecido a su caso), por lo que el abogado del cliente alegó que siendo propiedad particular y justificándose con mi informe, la comunidad no podría disponer ni exigir la superficie para el paso del ascensor, por lo que se entró en otro ámbito de negociación, la compra del suelo "propiedad privada" del cliente para la instalación del ascensor.
El caso es que el cliente, de algo que tenía expresado en registro de manera dudosa, resultó que en algún momento anterior otro propietario procedió al registro de la propiedad (ignoro que hizo al respecto) pero al realidad, es que era de su propiedad y ahora tiene una sentencia que así lo ratifica, tiene documentación fehaciente (sentencia y informe que justifica superficies).
Así pues, yo me olvidaría de las especulaciones por parte de la inmobiliaria... que seguramente, una vez vendan y cobren su parte, vaya usted a preguntar mañana si se encuentra usted con reclamación del resto de la finca, y trataría de que el responsable actual de la vivienda se ocupase de los trámites para legalizar aquello de lo que tiene dudas.
Gracias. Un saludo.
...sobre cubiertas, tengo un caso activo en que una cubierta (terraza) de uso privativo, ocasiona daños a mi cliente... el propietario de la vivienda que tiene acceso a la terraza debe permitir las pruebas y reparaciones que correspondan con cargo a la comunidad de propietarios pues es un elemento común.
Gracias. Un saludo.
Porque no pruebas a mirar que dice la ficha catastral de tu vivienda. Por un lado existe el registro de la propiedad que dice que tienes 190 metros (habria que ver los linderos) y por otro lado tienes el catastro, haz la consulta haber cuantos metros figuran,nunca coincide con el registro de la propiedad,pero en la mencionada ficha te figurara un plano de la finca con sus metros.
Mormalmente la mayoria de terrazas son de uso exclusivo de quien tiene acceso a ellas, pero esos metros suelen pertenecer al edificio,es decir a la comunidad. Miralo desde el punto de vista positivo, si hay humedades las paga la comunidad, no tu solo.Por contra, ten claro que tampoco podras hacer o poner lo que desees en esa terraza.
Hola Jon, hay novedades, en la escritura de propiedad horizontal que conseguí en el registro, aparece la terraza (parte de cubierta de edificio) como parte del ático, por lo que ahora sí cuadran los 195 metros, es decir, no habla de uso y disfrute, si no de que el ático "tiene una terraza en su cubierta, o planta de ático". En el catastro vienen también esos 195 metros. Esto es bastante confuso, porque si las cubiertas de los edificios son siempre elementos comunes, que alguien me explique cómo puede estar escriturada como si fuera del ático que quiero comprar. Tampoco sé qué diferencia práctica habría de un "uso y disfrute" a una terraza en cubierta en propiedad.
Saludos.
Entonces, si la cubierta es siempre un elemento común, ¿se deduce que nunca se le puede dar en PROPIEDAD a ningún propietario? ¿de dónde salen entonces esos 196 metros de la nota simple?.
Es que no me cuadra que hayan 196 metros y que la terraza solo pueda tener uso y disfrute, el cual, no viene reflejado en ninguna parte.
Efectivamente.
Si tiene dudas es mejor que consulte en un foro legal (en este portal no se registran abogados si no profesionales del sector con algún conocimiento legal)o si está realmente interesado que acuda a un despacho de abogados, pero a grandes rasgos, la jurisprudencia diferencia entre elementos comunes por naturaleza y elementos comunes por naturaleza o esenciales (p.e, las escaleras, el ascensor, la cimentación...) cuyo uso es imprescindible para el disfrute de los diferentes pisos y los elementos comunes por destino o no esenciales que pueden ser desafectados de su destino común y destinados a uso privado o exclusivo. Siempre serán elementos comunes con la diferencia de que en éstos últimos el uso privado implica que ante una necesidad de mantenimiento o de una reparación sobre elemento sujetos al desgaste por el uso, la misma deberá ser asumida por el comunero que tenga a su disposición la terraza (p.e. reparación del solado); si estamos ante elementos propios de la estructura de la terraza (por ejemplo, tela asfáltica) su reparación corresponde asumirla a la comunidad.
No obstante, como le he indicado mas arriba, si tiene realmente interés en la vivienda es mejor que acuda a un despacho de abogados que estudie el título constitutivo y estatutos.
Perdón, el el formulario para responder es pequeño y hace complicada su revisión.
He repetido una frase que dificulta el entendimiento:
" la jurisprudencia diferencia entre elementos comunes por naturaleza o esenciales (...) y elementos comunes por destino o no esenciales"
Centrando en su pregunta: "¿Veis un riesgo comprar este ático? ¿qué diferencia hay entre uso exclusivo y excluyente de una terraza a que sea tuya como dice la inmobiliaria y se podría deducir de la nota simple?".
La cubierta es elemento común de uso privado. Esto queda manifestado en los metros y los accesos. Si no fuera uso privado tendría que tener indicado en la nota simple una servidumbre de paso.
Hola Carlos, ¿siempre las cubiertas son elemento común de uso privado? lo digo porque en la nota simple pone que la vivienda son 196 metros, y aunque no especifica que la terraza de arriba (que a su vez es parte de la cubierta del edificio) está incluida, argumentan que se deduce que sí, que sería mía EN PROPIEDAD, cosa que me parece raro, pero que cuadraría con los metros de la nota simple.
La cubierta siempre es un elemento común, lo que puede variar es el uso. Usted tiene el aprovechamiento y mantenimiento, pero pertenece a la comunidad. Salvando las distancias, los tabiques de su casa los puede demoler por que son suyos, la fachada también es suya pero no la puede demoler.
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